部分業(yè)主拖欠物業(yè)費的危害:

（1）吞噬物業(yè)公司的利潤；

（2）侵犯了交費業(yè)主的利益；

（3）會給其他正常交費的業(yè)主造成負(fù)面影響，形成不良風(fēng)氣。

課程安排

A 、物業(yè)公司與業(yè)主法律關(guān)系分析

C 、催收工作三要素

工作狀態(tài)

工作技巧

工作頻率

B 、法儒律師催收工作流程

A、物業(yè)公司與業(yè)主相關(guān)法律關(guān)系

法律：

《合同法》、《物權(quán)法》、《侵權(quán)責(zé)任法》

《物業(yè)服務(wù)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》等

合同：

《前期物業(yè)服務(wù)合同》

《物業(yè)服務(wù)合同》

B、催收工作三要素

工作狀態(tài)

電話催繳常見心理障礙

催收心態(tài)

工作技巧

明細(xì)法律責(zé)任歸屬感。特別注意事項，電話催繳注意事項，對業(yè)主催繳心理的把握，針對沒有聯(lián)系業(yè)主的方式。

工作頻率

工作狀態(tài)篇

電話催繳常見心理障礙： （1）抵觸 A、心理解析：對催繳物管費工作排斥、不主動不積極，甚至消極的認(rèn)為業(yè)主就不應(yīng)該、不可能交物管費。 B、表現(xiàn)形式：應(yīng)付了事，效果不佳。 （2）恐懼。 A、心理解析：對打電話給業(yè)主、特別是催費工作心生膽怯和恐懼。 B、表現(xiàn)形式：打電話磨磨蹭蹭、羞羞答答，害怕得罪業(yè)主。

面對業(yè)主不良情緒時，如何自我心理調(diào)節(jié)？

在與不同業(yè)主溝通過程中，始終要保持平和的心情，進(jìn)行有效的溝通，面對不良情緒業(yè)主時，語氣嚴(yán)厲與溫和交替進(jìn)行，自我始終要有良好的心理，業(yè)主的不良情緒的產(chǎn)生，不是業(yè)主針對你個人，而是針對某件事情，理解業(yè)主發(fā)脾氣是對事不對人，此時換位思考就好。

催收心態(tài)

追女孩心態(tài)：有信心，有耐心，沒脾氣,讓對方發(fā)泄不良情緒，經(jīng)得起磨 警察心態(tài)：正立場，強氣場，顯專業(yè)，情、理、法并用，動之以情，曉之以理，分析法律關(guān)系及責(zé)任歸屬，作為物業(yè)公司的代表，立場堅定，有禮有節(jié)

工作技巧篇

情形1：跟風(fēng)不交 案例：張女士因鄰居沒有繳納物業(yè)費，因此也拒交相應(yīng)物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)： 業(yè)主跟風(fēng)不交物業(yè)費，實際上是損害了已繳費業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)有可能降低服務(wù)水平,業(yè)主會承擔(dān)不必要的違約金和系列訴訟費用。

情形2：房屋漏水 案例：易先生因家里漏水，地板泡壞，墻面毀損，損失巨大；而物業(yè)沒有采取相應(yīng)的維修措施，拒交物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)： 房屋漏水分為兩種情況： a.外墻漏水。外墻漏水劃分兩種情況，一種屬于在房屋保質(zhì)期內(nèi)的外墻漏水?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條第2款規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保質(zhì)期為5年。五年內(nèi)出現(xiàn)的漏水情況，應(yīng)由開發(fā)商提供售后服務(wù)。物業(yè)的責(zé)任只能是盡量幫忙聯(lián)系開發(fā)商，至于結(jié)果如何無法保證，物業(yè)不能對開發(fā)商采取強制措施。 另一種屬于質(zhì)保期外的漏水，屬于公共面積，需要啟動維修基金。（維修基金： 是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。） b.室內(nèi)漏水，通知物業(yè)維修，部分原因可能是其他業(yè)主的問題。 不管是上述任何原因，都是與物業(yè)無關(guān)，物業(yè)費仍要進(jìn)行繳納。

情形3：電梯故障 案例：常爬梯先生居住小區(qū)，單元樓電梯故障頻發(fā)，有幾次還被夾在電梯中。因此拒交相應(yīng)物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)： 電梯故障原因之一：電梯本身的質(zhì)量問題，物業(yè)公司聯(lián)系銷售商或生產(chǎn)廠家進(jìn)行售后服務(wù)。 原因之二：電梯過了保質(zhì)期，啟動維修基金。啟動維修資金的程序也很復(fù)雜，需要業(yè)主的配合也需要時間，同時需要滿足以下條件：（1）用來維修小區(qū)的公共區(qū)域，且是公共區(qū)域的大、中修；（2）小區(qū)業(yè)主2/3以上且占小區(qū)面積2/3以上的居民同意。

情形4：被盜 A 車輛被盜 案例：劉先生下班回家后把電動車停在車棚。第二天早上發(fā)現(xiàn)電動車丟失，因此認(rèn)為物業(yè)盡到保管義務(wù)，拒交物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)：（區(qū)分公共領(lǐng)域和車庫）物業(yè)收取的為車位管理費，物業(yè)與業(yè)主之間不存在保管合同關(guān)系?；旧洗祟悊栴}都體現(xiàn)在業(yè)主的電動車被盜，大部分原因是由于業(yè)主亂停亂放，或者沒有上鎖。且被盜需有公安機(jī)關(guān)報案記錄。 B 室內(nèi)財產(chǎn)被盜 案例:王先生，某晚家里被盜，損失十幾萬，隨即報案。公安機(jī)關(guān)至今沒有破案，未找到偷竊之人。王先生認(rèn)為物業(yè)沒有盡到安保義務(wù)，沒有保護(hù)其室內(nèi)財產(chǎn)安全，自此拒絕繳納物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)：關(guān)于業(yè)主室內(nèi)的財物安全，如果沒有與物業(yè)簽訂特別的協(xié)議，物業(yè)只要按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供了相應(yīng)的安保義務(wù)，就可免責(zé)。被盜是小偷侵害業(yè)主財產(chǎn)，公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)破案。

情形5：空置房產(chǎn) 案例：趙土豪先生在成都市擁有幾處房產(chǎn)，其中有幾套仍為毛胚房。幾年來，都沒有繳納物業(yè)費。他認(rèn)為，自己不住在小區(qū)，沒有享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，不需要繳納費用。 應(yīng)對話術(shù)：空置房也仍然需要繳納物業(yè)費，房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主承擔(dān)，并不會因為部分業(yè)主未入住物業(yè)公司減少了服務(wù)投入。人在外地 案例：小區(qū)客服多次催黃飛龍先生前來繳納拖欠的物業(yè)費，黃先生每次都說他還在外地出差，只要回來就馬上會來交。經(jīng)多次催告，仍沒有見黃先生前來繳費。 應(yīng)對話術(shù)：可以告訴業(yè)主通過轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行繳費，回來交的話明確回來的具體時間。對公轉(zhuǎn)賬必須在銀行柜臺進(jìn)行，不能在ATM機(jī)上進(jìn)行。并且一定要進(jìn)行備注，房號姓名和物業(yè)費。轉(zhuǎn)賬后留下轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，才能到物業(yè)領(lǐng)取相應(yīng)的收據(jù)或者發(fā)票。對公轉(zhuǎn)賬必須提供具體的戶名、賬號和開戶行信息。

情形6：物業(yè)服務(wù)水平不高 案例：楊女士拖欠物業(yè)費已有幾年，每次物業(yè)向她進(jìn)行催告，她都會說一大堆理由評判物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差，對物業(yè)各種不滿意。 應(yīng)對話術(shù)：物業(yè)費價格跟物業(yè)服務(wù)成正比，不同的物業(yè)服務(wù)水平對應(yīng)不同的價格水平；業(yè)主不能以0.5元/平米的物業(yè)費價格要求物業(yè)公司達(dá)到1.5元/平米的服務(wù)水平。服務(wù)不到位的地方，物業(yè)都在努力改善，不滿意的業(yè)主可以物業(yè)提改進(jìn)意見。部分業(yè)主長期欠繳物業(yè)費，物業(yè)公司達(dá)到虧損狀態(tài)，物業(yè)只能減少服務(wù)成本，服務(wù)水平也隨之下降，這是一個惡性循環(huán)。無論什么原因，欠費的業(yè)主是沒有資格成為業(yè)委會成員的。

情形7：違章建筑 案例：樓上業(yè)主在窗臺、陽臺外搭建植物架臺，李小心女士感到很不安全。數(shù)次要求物業(yè)解決問題，未果，因此拒交物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)部門接到物業(yè)報告后，應(yīng)對違法行為予以制止或依法處理。 物業(yè)是個服務(wù)性的機(jī)構(gòu)，物業(yè)的責(zé)任只是制止，不能采取行動去禁止動工或者推倒，物業(yè)沒有任何強拆的權(quán)利。違章建筑的管理機(jī)構(gòu)是政府房管部門，物業(yè)的責(zé)任是向其匯報，如確屬違章建筑，應(yīng)由政府房管部門處分

情形8：相鄰權(quán)糾紛 案例：隔壁經(jīng)常打麻將到半夜，嚴(yán)重影響田靜心女士的睡眠。田女士要求物業(yè)對此問題進(jìn)行解決，物業(yè)多次跟相關(guān)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，頑固業(yè)主不聽勸告，影響事件并未停止。田女士認(rèn)為物業(yè)對此事處理不力，拒交物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)：相鄰關(guān)系問題，物業(yè)只負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，問題解決需要跟相關(guān)業(yè)主達(dá)成一致。問題是否得到切實解決，物業(yè)不需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

情形9：業(yè)主在小區(qū)受傷 案例：陳瀟灑先生某日在小區(qū)內(nèi)散步，空降一盆栽砸到陳先生頭部，導(dǎo)致住院治療。陳先生認(rèn)為自己受傷是因物業(yè)對小區(qū)管理不當(dāng)，未盡到安保義務(wù)，因此拒交物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)：首先看具體看受傷的原因。高空墜物，屬侵權(quán)，是其他業(yè)主責(zé)任，應(yīng)找到相關(guān)的業(yè)主賠償損失；也有部分情況是屬于業(yè)主自身沒有盡到注意義務(wù)，自己承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

情形10：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)與開發(fā)商是一伙的 案例：新天地小區(qū)由新天地地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，由新天地物業(yè)進(jìn)行服務(wù)。部分業(yè)主將開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任（如房子質(zhì)量問題、物業(yè)費的減免、房產(chǎn)證的辦理）轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，問題沒有得到解決，拒交物業(yè)費。 應(yīng)對話術(shù)：物業(yè)和開發(fā)商都是獨立的公司，即使創(chuàng)辦人可能一樣，但是它們是兩個獨立的民事主體，兩個獨立的法人，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)

特別注意:

不能輕易答應(yīng)打折 不能輕易聽信業(yè)主的一面之詞，相關(guān)問題定要進(jìn)行核實 不能輕易承諾幫業(yè)主解決物業(yè)不能解決的問題 每打一個電話，都要得到業(yè)主的一個結(jié)果 堅定立場，不管物業(yè)公司有沒有過錯，物業(yè)費都需要交納

對業(yè)主繳費心理的把握

每個星期五是黃金催收期。大部分業(yè)主是上班族，平時沒有時間前去繳費。周五給予適當(dāng)提醒，然后跟業(yè)主盡量安排周末時間繳費。 如果業(yè)主以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉(zhuǎn)賬方式，并確定轉(zhuǎn)賬的時間。 如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近” “這兩天會來交”則要和業(yè)主約定一個有效的時間，到了時間之后再次提醒業(yè)主，這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時間上產(chǎn)生緊迫感，同時也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，最終達(dá)到有效催費的目的。 確定時間后一定要按著時間持續(xù)跟進(jìn) 在談話中要向其透露，如果他沒得按時繳納，下次一定會準(zhǔn)時再聯(lián)系他的信息

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針對無法聯(lián)系上的業(yè)主

 催款函 律師函 平時工作中留心積累業(yè)主聯(lián)系方式 上門搜集業(yè)主聯(lián)系方式 訴訟

工作頻率篇

在安排工作內(nèi)容和掌握催收頻率的時候，要充分考慮各種相關(guān)因素，比如：小區(qū)業(yè)主交費情況好壞，小區(qū)催費進(jìn)展程度，物業(yè)協(xié)助而展開的工作進(jìn)展程度，以及上一次與業(yè)主溝通交流的具體情況。

要提高催收效率，更要把握催收效果，每天的工作內(nèi)容要有一個重點，工作量合適就好，不同時期的催收頻率呈波峰起伏狀，以某一時點發(fā)生的事件（如催繳通知單、律師函等法律文書的送達(dá)，當(dāng)面調(diào)解）后為波峰，做到松弛有度，持續(xù)發(fā)展。 每一次的溝通都跟業(yè)主分析不繳費理由的法律責(zé)任歸屬，提供權(quán)利救濟(jì)途徑，電話催收輔之以短信通知?？赡茉诙唐趦?nèi)難以見效，但是始終保持信心，每次的溝通，都會對業(yè)主產(chǎn)生潛移默化的作用，久而久之，業(yè)主會對你的真誠、耐心、專業(yè)心服口服，從而主動繳費。堅信，堅持就是勝利！ C、法儒律師催費工作流程 調(diào)解 1.通知：律師介入引起重視 2.法律解釋：合同法律關(guān)系講解，情感疏導(dǎo) 3.律師函發(fā)放 4.高頻率調(diào)解（律師函發(fā)放后調(diào)解） 訴訟 1.立案前和解 2.立案后調(diào)解 3.庭審 4.判決，執(zhí)行

不一樣的細(xì)節(jié)：

1.律師函：內(nèi)容，送達(dá)方式

2.高質(zhì)量短信平臺通知

3.工作量（質(zhì)量+數(shù)量）

4.專業(yè)解答，情理法并用

5.內(nèi)部催費法務(wù)專員相互學(xué)習(xí)

6.法務(wù)工作時間、心理疏導(dǎo)機(jī)制

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