法律法規(guī)是企業(yè)從事市場經(jīng)濟活動的基本準則，物業(yè)服務具有公共服務的屬性，服務周期長，服務內(nèi)容多樣，服務對象廣泛且具有不特定性，因此物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的權利義務關系更為復雜，其過程中涉及的法律關系也更為復雜多樣。無論是從經(jīng)營管理的角度，還是從

規(guī)避風險的角度，提升法律意識、深刻理解并嚴格按照法律法規(guī)辦事、學會運用法律的武器維護自身權益，都是物業(yè)服務企業(yè)規(guī)避風險的根本之道?！段餀喾ā?、《合同法》、《民法通則》、《民事訴訟法》、《物業(yè)管理條例》、《侵權責任法》，各類司法解釋與實施細則、地方性法規(guī)、行業(yè)涉及的其它法律法規(guī)等都在此列。

提高企業(yè)法律意識，物業(yè)服務企業(yè)首先要培養(yǎng)和聘用專業(yè)人士，幫助企業(yè)做到了解和熟悉物業(yè)管理及相關法律法規(guī)，特別要明白法律法規(guī)對物業(yè)服務企業(yè)有哪些強制性要求，物業(yè)服務企業(yè)在各類行為中有哪些權利與相對應的義務，明確物業(yè)管理活動中各主體的法律責任；其次，通過企業(yè)法制化建設，理順與政府、物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用者以及相關職能部門的法律關系，依法維護物業(yè)管理各方權利人的合法權益，依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為。另外，物業(yè)服務企業(yè)服務的對象是廣大業(yè)主，要使廣大業(yè)主支持和理解物業(yè)服務企業(yè)的工作、正確認識物業(yè)服務企業(yè)與自身的責權利關系，就要肩負起宣傳相關法律法規(guī)的責任。物業(yè)服務企業(yè)在服務區(qū)內(nèi)，應利用有利條件和機會，使業(yè)主明確其繳納的物業(yè)理費用購買的服務類型、種類、物業(yè)服務企業(yè)應承擔的責任等內(nèi)容，使雙方共間按照合約和相關法律法規(guī)的規(guī)定行事，從而規(guī)避業(yè)主方提出的超出物業(yè)服務企業(yè)責任范圍或能力范圍的要求，同時避免可能出現(xiàn)的風險。最后，就是在出現(xiàn)訴訟的情況下，最大限度地保證物業(yè)服務企業(yè)能夠運用法律武器保護自身的權益。

合同是市場經(jīng)濟條件下約定合約雙方權利、義務和責任范圍的最重要依據(jù)。謹慎簽訂物業(yè)服務合同，是規(guī)避物業(yè)管理風險的重要基礎。物業(yè)服務企業(yè)在簽訂物業(yè)服務合同時應著重注意：在服務合同中，如果委托物業(yè)服務的內(nèi)容、范圍和期限約定不明或承諾過度，會帶來很多不必要的麻煩；本著權利和義務對等的原則，在賦予物業(yè)服務企業(yè)管理整個小區(qū)日常事務權利的同時，也要明確物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主所承擔的義務和責任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)服務企業(yè)在什么情況下可以免責，在什么情況下應承擔賠償責任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)分別承擔哪些安傘責任和義務；對于違反消防規(guī)定的業(yè)主，對其造成的后果應承擔哪些責任等等，對違約責任的約定要具有實用性和可操作性。反之，責任義務不能得到明確將留下長久的隱患，實踐中，服務期內(nèi)業(yè)主發(fā)生的損失或侵害，幾乎毫無例外都要歸罪到物業(yè)服務公司沒有履行或沒有正確履行義務上面。具體到合約內(nèi)容上，物業(yè)服務企業(yè)針對不確定性的風險應盡量避免使用承諾性的語言，而代之以責任義務的清楚描述。

物業(yè)服務合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)服務企業(yè)必須嚴格按規(guī)定履行自身義務，毋庸置疑，規(guī)范的物業(yè)服務對保證物業(yè)的安全有序運行意義重大，而在實踐中，很多物業(yè)風險、侵權責任的發(fā)生確實與物業(yè)服務公司末能良好盡到其責任有直接或間接的關系。按合同履行義務是物業(yè)服務企業(yè)規(guī)避風險的前提。在此基礎上，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)做到的服務，一定要妥善保留記錄。按照《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”的規(guī)定，在物業(yè)服務過程中，物業(yè)服務公司是否按約定履行了義務，由物業(yè)服務公司負舉證責任。因此，在實際訴訟中，如果物業(yè)服務公司沒有證據(jù)證證明自己履行義務，法官會認定其沒有履行義務。所以對物業(yè)服務企業(yè)來說，保留記錄和履行義務同樣重要，例如，如果物業(yè)管理合同約定對車庫進行每小時一次的巡視，就要設計相應的流程，使履行義務的行為能夠同定下來，將來作為證據(jù)使用。如制定巡視活動記錄表，每巡視一次都要進行簽名記錄，或要求巡視人員每次巡視時特意在攝相探頭前經(jīng)過，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時在圖象上顯示時間，以證明按時履行了義務；如果物業(yè)服務合同約定對所有進出小區(qū)的外來人員進行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存。

在業(yè)主因盜竊、火災等各種無法預見的事情遭受各種損失后，即使這種損失與物業(yè)服務沒有直接的聯(lián)系，如果有證據(jù)表明物業(yè)服務企業(yè)存在明顯的過錯、失責，那么一旦發(fā)生訴訟，物業(yè)服務個業(yè)也將面臨承擔賠償損失的責任?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”第四十七條規(guī)定“物業(yè)服務食業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”以上規(guī)定，是對物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害法律責任的原則性規(guī)定，它實際七是對物業(yè)服務企業(yè)規(guī)避法律風險的一個“預警”。

筆者所在公司成立10余年來，管理項目眾多，迄今未發(fā)生服務項目的法律糾紛、訴訟等。面對風險多發(fā)的物業(yè)服務市場，筆者總結了幾條經(jīng)驗：注重企業(yè)自身商業(yè)信譽的維護，同時在市場拓展過程中，重視考查合作對象的規(guī)模、業(yè)績及信譽。在市場經(jīng)濟條件下，良好的商業(yè)信譽是參與市場競爭、建立合作關系的前提，也是降低市場風險的一個有效手段；企業(yè)依法經(jīng)營、依法服務，并聘請執(zhí)業(yè)律師作為企業(yè)法律顧問從事與法務相關的工作，幫助企業(yè)熟悉法律、嚴格按法律規(guī)則辦事；簽訂合同過程中執(zhí)行嚴格的評審程序，科學分析自身履約能力、風險等各種因素之后進行決策。訂立臺同后，嚴格按合同約定提供服務；注重規(guī)章制度、記錄表格的運用與管理，在管轄的所有項目執(zhí)行統(tǒng)一的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理標準，確保服務流程、標準統(tǒng)一，服務記錄完整可信，有據(jù)可查。