成都市物價局 成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費的通知
發(fā)布2010-11-22
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| 文 號：成價費〔2007〕268號 | 簽發(fā)單位： | 市物價局 |
| 簽發(fā)時間：2007-12-20 | 生效時間： | 2008-01-01 |
| 各區(qū)（市）縣物價局，房產(chǎn)管理局、辦，高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，各開發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人： 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細則》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就進一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事項通知如下： 一、本通知所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，下同）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 二、市和各區(qū)（市）縣政府價格主管部門會同房產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 三、我市物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價。住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費包干制實行政府指導(dǎo)價，別墅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)服務(wù)實行酬金制的，預(yù)收標準由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的非住宅物業(yè)，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)以及將住宅改變?yōu)榉亲≌褂玫奈飿I(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價，具體由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 四、五城區(qū)（含高新區(qū)，下同）物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準，由成都市物價局會同成都市房產(chǎn)管理局依據(jù)物業(yè)服務(wù)的社會平均成本及經(jīng)濟發(fā)展水平，按照物業(yè)服務(wù)等級分級定價的原則制定、調(diào)整基準價和浮動幅度，并向社會公布。其他區(qū)（市）縣物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準價和浮動幅度，由當?shù)卣畠r格主管部門會同同級房產(chǎn)管理部門結(jié)合當?shù)貙嶋H制定、調(diào)整，并向社會公布。 五、實行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主提供了《成都市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》（附件1）規(guī)定的一、二、三、四級物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行標準由物業(yè)服務(wù)供需雙方根據(jù)公布的政府指導(dǎo)價基準價和浮動幅度在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定并報物業(yè)所在地區(qū)（市）縣價格主管部門備案。成都市五城區(qū)政府指導(dǎo)價基準價和浮動幅度見附件2。 五城區(qū)物業(yè)服務(wù)需求方要求提供一級物業(yè)服務(wù)等級未涵蓋的物業(yè)服務(wù)事項及質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)收費標準需超過政府指導(dǎo)價標準的，由物業(yè)服務(wù)供需雙方協(xié)商并報成都市價格主管部門備案后執(zhí)行。其他區(qū)（市）縣報當?shù)貎r格主管部門備案后執(zhí)行。未報市和各區(qū)（市）縣價格主管部門備案的，物業(yè)服務(wù)收費標準不得超過政府指導(dǎo)價標準。 六、實行物業(yè)服務(wù)收費市場調(diào)節(jié)價的建筑區(qū)劃，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)供需雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定并報物業(yè)所在地區(qū)（市）縣價格主管部門備案。 需要時可邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或社區(qū)居民委員會參與協(xié)調(diào)。 七、實行物業(yè)服務(wù)收費包干制的，物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 八、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： （一）企業(yè)管理人員費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃從事經(jīng)營管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費，繳納的各項社會保障費。（其中，社會保障費是指根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等，下同） ?。ǘ┪飿I(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費，指為保障建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責任而支出的維修費，應(yīng)由建筑物及其附屬設(shè)施專項維修資金支出的維修、更新、改造費用。 （三）綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、農(nóng)藥化肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)建設(shè)單位支付的綠化種植費和前期維護費。 ?。ㄋ模┉h(huán)境衛(wèi)生維護費，指建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)常性保潔所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。 ?。ㄎ澹┲刃蚓S護費，指維護建筑區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費、秩序維護人員人身保險費、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。 ?。┪飿I(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。 ?。ㄆ撸┺k公費，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護建筑區(qū)劃正常的物業(yè)服務(wù)活動所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。 ?。ò耍┕潭ㄙY產(chǎn)折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在建筑區(qū)劃內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。 ?。ň牛┙?jīng)業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。 九、實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。 十一、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同；開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在房屋銷售現(xiàn)場的顯著位置，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱及其資質(zhì)和派駐的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理、物業(yè)公共服務(wù)事項、質(zhì)量、計費起始時間、收費項目、收費標準等前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)事項。 十二、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對每項物業(yè)服務(wù)事項的服務(wù)質(zhì)量、收費標準予以明確約定，并在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示。 十三、物業(yè)服務(wù)收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。物業(yè)服務(wù)收費原則按月計收。除另有約定外，不得提前累計預(yù)收。 十四、物業(yè)買受人自物業(yè)首次交付使用之日起，按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費用，首次交付使用之日前的物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位繳納。 物業(yè)首次交付使用日，以物業(yè)買受人辦理房屋交付手續(xù)之日計。 除物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費用以外，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 十五、物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔；雙方另有約定的，從其約定。 十六、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號），簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，其管理服務(wù)費用按以下標準執(zhí)行，并在協(xié)議中明確： （一）裝修管理服務(wù)費用按房屋建筑面積和裝修工期向裝修施工方收取，配備電梯的按不高于0.03元/平方米•天，未配備電梯的按不高于0.02元/平方米•天的標準計算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了裝修管理服務(wù)費用，不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用。造成共有部位、共有設(shè)施設(shè)備等損壞的，費用由責任人另行承擔。 （二）、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，清運費標準按建筑面積不高于2元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 十七、集中供熱、供暖等系統(tǒng)的運行與維護費可依據(jù)其實際支出，按相關(guān)的建筑物專有部分建筑面積或戶在物業(yè)服務(wù)費用外合理分攤，具體辦法由開發(fā)建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 十八、建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取3％以內(nèi)的的手續(xù)費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 十九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水費、電費的，除業(yè)主自愿外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取水電周轉(zhuǎn)金等與水電費繳交相關(guān)的費用。 二十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地區(qū)（市）縣價格主管部門辦理物業(yè)服務(wù)收費備案手續(xù)。價格主管部門應(yīng)當在收到符合要求的物業(yè)服務(wù)收費備案材料之日起5個工作日內(nèi)，予以備案。 二十一、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)收費明碼標價的相關(guān)規(guī)定以及行業(yè)服務(wù)規(guī)范的相關(guān)要求，在建筑區(qū)劃內(nèi)的顯著位置或者收費場所，公布經(jīng)備案的物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費標準。業(yè)主認為收費內(nèi)容屬違規(guī)收費或收費無依據(jù)的，可向價格主管部門舉報。 二十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守國家的法律、法規(guī)及有關(guān)文件的規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)、安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。 業(yè)主應(yīng)當按照前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法追繳。 二十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標價的規(guī)定》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以處罰。 二十四、凡未按規(guī)定進行物業(yè)服務(wù)收費備案以及有未明碼標價、亂收費等行為被價格主管部門依法查處的，將予以相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)信用記分處理。 二十五、未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅建筑區(qū)劃、單位職工宿舍的管理，可以參照本通知執(zhí)行。 二十六、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。 本通知實施時,之前簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的,物業(yè)服務(wù)供需雙方未達成一致意見修改的仍按原合同約定執(zhí)行,合同到期后按本通知執(zhí)行。 |
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