成都市人民政府辦公廳關(guān)于進一步做好全市物業(yè)管理工作的意見 成辦發(fā)[2012]11號
發(fā)布2012-4-9
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各區(qū)（市）縣政府，市政府有關(guān)部門：
為認真貫徹落實《成都市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），規(guī)范我市物業(yè)管理工作，充分發(fā)揮物業(yè)管理在改善人居環(huán)境、強化城市管理及城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治中的積極作用，夯實社會管理基礎(chǔ)，創(chuàng)建宜人環(huán)境，構(gòu)建和諧社會，現(xiàn)就進一步做好我市物業(yè)管理工作，提出如下意見。
一、總體目標
（一）2012年，全市建立服務(wù)規(guī)范、管理有序、環(huán)境優(yōu)良、和諧文明的物業(yè)管理長效機制，中心城區(qū)社區(qū)（院落）物業(yè)管理基本實現(xiàn)規(guī)范化，全市100戶以上農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化建設(shè)達標率60%，基本實現(xiàn)城鄉(xiāng)物業(yè)管理全覆蓋。
（二）2013年，全市基本實現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域行政監(jiān)管職責(zé)得到落實、社會基層治理明顯加強、業(yè)主民主管理進一步優(yōu)化、物業(yè)服務(wù)水平全面提升。
二、加強業(yè)主大會建設(shè)
（一）明確推進主體。區(qū)（市）縣政府要將業(yè)主大會建設(shè)及其業(yè)主委員會工作納入社區(qū)管理和基層民主建設(shè)的工作內(nèi)容，明確街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的工作職責(zé)，落實工作機構(gòu)和人員，加強政策法規(guī)宣傳，組織推進物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會建設(shè)。房管部門要加強業(yè)主大會及其業(yè)主委員會工作指導(dǎo)，促進物業(yè)管理活動依法、有序開展。
（二）明確工作任務(wù)。區(qū)（市）縣政府按照“應(yīng)建盡建”的要求，對符合業(yè)主大會設(shè)立條件的建筑區(qū)劃，督促街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。
（三）建立目標考核機制。區(qū)（市）縣政府要將物業(yè)管理工作納入目標管理，建立以街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）為主要對象的工作目標年度考核機制，加大工作力度，確保業(yè)主大會設(shè)立率2012年達60%，2013年達80%。市目標督查部門要會同市房管部門加強對目標任務(wù)落實情況的督查和管理。
三、加強安全監(jiān)管和社會治安綜合治理
（一）加強房屋結(jié)構(gòu)安全監(jiān)管。房管部門要依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，對物業(yè)管理區(qū)域房屋結(jié)構(gòu)安全實施嚴格管理；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機構(gòu)嚴格按照規(guī)定對違法違規(guī)行為進行勸阻、制止和報告。
（二）預(yù)防和處理違法建設(shè)行為。市規(guī)劃部門負責(zé)加強對錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為的有效預(yù)防和處理。
對物業(yè)管理區(qū)域違法建設(shè)、違法改變房屋用途及侵占公共場地等行為，由物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主向規(guī)劃部門報告，同時書面告知當?shù)亟值擂k事處；規(guī)劃部門應(yīng)及時依法查處。
對尚未依法整改違法行為的單位和個人，由規(guī)劃部門書面告知房管、工商、民政部門，暫緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋租賃備案登記、房屋抵押登記、工商企業(yè)（含個體工商戶）注冊登記和社會組織登記。
其它區(qū)（市）縣和成都高新區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，由其他區(qū)（市）縣政府和高新區(qū)管委會負責(zé)預(yù)防和查處。
（三）加強社會治安綜合治理。房管部門要加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋租賃市場監(jiān)管，有效制止違規(guī)群租行為。公安部門要加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)流動人口的管理，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)機構(gòu)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作，消除各類治安安全隱患。區(qū)（市）縣政府要在人防、技防、物防、消防經(jīng)費方面給予保障。對安全隱患整改不力，發(fā)生重大社會治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，房管部門要對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤銷資質(zhì)。
四、加強物業(yè)管理區(qū)域基層民主管理
（一）加強社區(qū)組織建設(shè)。市民政部門要指導(dǎo)區(qū)（市）縣政府設(shè)立便于實施物業(yè)管理的居民自治單元，夯實社會基層治理基礎(chǔ)。在符合社區(qū)建設(shè)相關(guān)條件的區(qū)域設(shè)立社區(qū)，選舉居（村）民委員會；居民戶數(shù)達不到一定規(guī)模不便于設(shè)立社區(qū)的，按照居民小組盡量與物業(yè)管理區(qū)域相一致的原則，建立居（村）民小組。居（村）民委員會成員、居（村）民小組組長為物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的，可推薦為業(yè)主委員會委員候選人參加選舉。
（二）強化物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主民主管理。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會按照市房管部門制定的管理規(guī)約示范文本，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)約，強化業(yè)主民主管理意識。業(yè)主委員會應(yīng)依法開展工作；業(yè)主委員會工作經(jīng)費按《條例》規(guī)定籌集，具體費用標準由業(yè)主大會決定或在管理規(guī)約中明確規(guī)定。
（三）建立三級糾紛調(diào)解體系。區(qū)（市）縣政府要建立和完善社區(qū)、街道、區(qū)（市）縣三級物業(yè)管理糾紛調(diào)解體系，將物業(yè)管理矛盾糾紛化解在基層。市司法部門指導(dǎo)建立健全覆蓋物業(yè)管理區(qū)域的人民調(diào)解制度，充分發(fā)揮人民調(diào)解在預(yù)防和化解物業(yè)管理矛盾糾紛中的積極作用。
五、強化物業(yè)服務(wù)機構(gòu)行政監(jiān)管
（一）建立轄區(qū)溝通協(xié)調(diào)機制。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要建立有社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)等參加的社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，加強溝通、及時解決轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾和問題。
（二）建立屬地檢查通報制度。市房管部門要指導(dǎo)區(qū)（市）縣房管部門加強對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量的日常監(jiān)督檢查，并征求規(guī)劃、公安、工商等相關(guān)部門及街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會的意見，定期組織物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查；將有關(guān)方面的評價意見納入物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)管理、項目招投標、行業(yè)評優(yōu)、信用等級評估等體系。
（三）加強物業(yè)服務(wù)活動監(jiān)督。市房管部門、各區(qū)（市）縣政府要加強房屋專項維修資金的使用管理，提高工作效率。房管部門負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)將其依法利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營所得收入的分配、使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)定期公布。
（四）加強從業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為監(jiān)管。市房管部門要建立物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員信用檔案，通過建立健全執(zhí)業(yè)名冊等制度，進一步加強對全市物業(yè)服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為的監(jiān)督管理。
（五）依法維護市場秩序。市房管部門要充分發(fā)揮區(qū)（市）縣房管部門的監(jiān)督管理作用，切實做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核，加強資質(zhì)條件保持及從業(yè)行為的日常監(jiān)管；建立完善全市統(tǒng)一、競爭有序的物業(yè)服務(wù)招投標管理體制，進一步加強物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管，嚴格查處違法違規(guī)行為。
六、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境
（一）制定物業(yè)服務(wù)等級標準。市房管部門牽頭研究制定物業(yè)服務(wù)等級標準，使物業(yè)服務(wù)費用可按物業(yè)類型、企業(yè)資質(zhì)、市場環(huán)境、業(yè)主服務(wù)需求和物價指數(shù)等因素的變化有序調(diào)整。
（二）建立質(zhì)價相符的定價機制。市發(fā)改委牽頭、房管部門配合，負責(zé)研究建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)定價機制，進一步提高物業(yè)服務(wù)的市場化水平。住宅物業(yè)實行等級服務(wù)收費；商品住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費及保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，指導(dǎo)價標準由價格主管部門會同房管部門定期公布。前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用標準的，應(yīng)當符合調(diào)價程序規(guī)定的內(nèi)容。商品住宅（含別墅）在業(yè)主委員會成立后由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標準。
（三）將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理。市商務(wù)、房管等相關(guān)部門將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理，進一步優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境。
（四）制定政府財政扶持政策。市房管、商務(wù)、財政部門要研究制定鼓勵和扶持物業(yè)服務(wù)機構(gòu)做大做強和行業(yè)規(guī)范服務(wù)等扶持政策。支持物業(yè)服務(wù)機構(gòu)組建行業(yè)協(xié)會，開展行業(yè)服務(wù)標準制定、行業(yè)統(tǒng)計檢測等工作。
七、加強社區(qū)（院落）改造和物業(yè)管理
（一）完善社區(qū)（院落）公共設(shè)施配套。區(qū)（市）縣政府要將社區(qū)（院落）改造納入本地經(jīng)濟社會發(fā)展計劃，完善社區(qū)（院落）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套，改善社區(qū)（院落）的人居環(huán)境質(zhì)量，著力提升社區(qū)（院落）形象。
（二）加強社區(qū)（院落）物業(yè)管理。區(qū)（市）縣政府要積極推行物業(yè)服務(wù)其他管理人制度，解決“無物管、無門衛(wèi)、無管理組織”的突出問題，進一步規(guī)范社區(qū)（院落）的物業(yè)管理。
（三）探索建立社區(qū)（院落）長效管理機制。區(qū)（市）縣政府要探索建立社區(qū)（院落）的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金、公共設(shè)施配套建設(shè)資金等，構(gòu)建社區(qū)（院落）長效管理機制。
本意見所指物業(yè)服務(wù)機構(gòu)是指依法具有資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和取得名錄證書的物業(yè)服務(wù)其他管理人。
各區(qū)（市）縣人民政府可以依據(jù)本意見，制定實施細則。
本意見由市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。
本意見自印發(fā)之日起30日后施行，有效期5年。
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