昨日下午，省人大常委會(huì)組成人員對(duì)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》進(jìn)行了分組審議，除了對(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施的規(guī)定，還有其他值得關(guān)注的條款。而這些條款都是在一審稿中沒(méi)有出現(xiàn)或有所改動(dòng)的內(nèi)容。對(duì)此，成都商報(bào)記者昨日采訪了二審稿的部分起草者，對(duì)二審稿的新增內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)解讀。

　　關(guān)鍵詞 小區(qū)停車(chē)

　　車(chē)輛損壞 物管或無(wú)須擔(dān)責(zé)

草案內(nèi)容：機(jī)動(dòng)車(chē)停放庫(kù)(位)在滿足業(yè)主停車(chē)需要的前提下有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　解讀

　　車(chē)輛停放 物管主要職責(zé)是維持秩序

　　愛(ài)車(chē)停在小區(qū)里被劃傷，該不該找物管公司索賠？草案二審稿起草者之一、省人大城環(huán)資委辦公室主任龔洳山說(shuō)，調(diào)研結(jié)果顯示，小區(qū)停車(chē)導(dǎo)致的糾紛是時(shí)下物管領(lǐng)域的一個(gè)普遍問(wèn)題，因?yàn)槲锕芄揪烤乖撛谄渲谐袚?dān)怎樣的責(zé)任并不明晰。根據(jù)二審稿傳達(dá)出的立法意圖，他解釋?zhuān)湍壳暗臉?biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同而言，物管公司涉及車(chē)輛停放的職責(zé)主要是清掃和維持秩序，沒(méi)有看管義務(wù)，因此也不需要為車(chē)輛損壞或丟失負(fù)責(zé)。如果車(chē)主有更高的保管要求，需要與物管公司就此專(zhuān)門(mén)約定并另行付費(fèi)。

　　“物管公司不是保安公司，無(wú)法起到維持治安的作用。”龔洳山表示，嚴(yán)格意義上講，物管行業(yè)屬于比較低端的服務(wù)業(yè)，能夠承擔(dān)的責(zé)任有限，一般情況下收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也無(wú)法支撐其聘請(qǐng)更多的人手照看小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)。也因如此，二審稿將物管公司的職責(zé)設(shè)定為共用設(shè)施運(yùn)行維護(hù)、綠化環(huán)衛(wèi)等，刪除了一審稿中的安全防范事項(xiàng)。

　　另外，一審稿曾規(guī)定空余車(chē)位外租最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月，但二審稿刪除了時(shí)間限定。“租期應(yīng)該交給業(yè)主大會(huì)決定，合約簽訂也應(yīng)該是契約化管理———如果大家都愿意外租久一點(diǎn)，政府最好不管。立法可以做程序性規(guī)定，但最好不做具體規(guī)定，以免限制業(yè)主自治。”龔洳山稱(chēng)。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　若要物管承擔(dān)保管義務(wù) 需明確委托

　　“車(chē)輛保管問(wèn)題在立法和司法界其實(shí)存在多年?duì)幾h，這次把物管公司的責(zé)任規(guī)定得更明確，顯然在遭遇糾紛或訴訟時(shí)會(huì)有更強(qiáng)的導(dǎo)向性。”泰和泰律師事務(wù)所律師羅丹丹贊同二審稿的規(guī)定，認(rèn)為物管公司實(shí)際承擔(dān)的停車(chē)管理職責(zé)與法律意義上的“保管”仍有差距。

　　羅丹丹把小區(qū)停車(chē)分成兩類(lèi)情況，一是臨時(shí)停放，二是在業(yè)主自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位停車(chē)。“對(duì)前者而言，車(chē)主支付的實(shí)際上是場(chǎng)地租賃費(fèi)。如果是購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，車(chē)主同樣需要支付一筆服務(wù)費(fèi)用，服務(wù)的內(nèi)容同樣不存在保管，而是對(duì)停車(chē)場(chǎng)共有部分和設(shè)施的管理、維護(hù)。”她解釋?zhuān)?ldquo;如果要物管公司承擔(dān)保管的義務(wù)，需要明確委托。”況且在她看來(lái)，法律上保管行為的成立往往意味著轉(zhuǎn)移占有，也就是說(shuō)車(chē)鑰匙需要移交給物管公司，“不過(guò)現(xiàn)實(shí)中很少有這種情況。”

　　關(guān)鍵詞 物業(yè)費(fèi)

　　物業(yè)費(fèi)未結(jié)清 或禁止過(guò)戶房產(chǎn)

　　草案內(nèi)容：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納的，業(yè)委會(huì)應(yīng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照物業(yè)服務(wù)合同約定追收，并有權(quán)追究業(yè)主的違約責(zé)任。

　　房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)結(jié)清尚未交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。原房屋所有權(quán)人未結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的，房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)不得辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　解讀

　　若條例施行 過(guò)戶須有物業(yè)費(fèi)交費(fèi)記錄

　　一位參與草案修改的省人大相關(guān)人士認(rèn)為，物管條例主要調(diào)整的是業(yè)主和物管公司的關(guān)系，雙方的合法權(quán)益都應(yīng)被立法保護(hù)。雖然賦予了物管公司催繳的權(quán)利，但實(shí)際操作中有些難度，由此爆發(fā)出不少矛盾。此次增加了未結(jié)清物業(yè)費(fèi)禁止過(guò)戶房產(chǎn)的規(guī)定，相當(dāng)于一項(xiàng)法律責(zé)任，意在約束此類(lèi)行為。“目前房管部門(mén)沒(méi)有相關(guān)的動(dòng)態(tài)信息收集體系，如果條例施行，我們要求(原房屋所有權(quán)人)在過(guò)戶時(shí)必須提供物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)記錄，證明沒(méi)有拖欠。”

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　這樣的干預(yù)沒(méi)有加重某一方的義務(wù)

　　羅丹丹認(rèn)為， 一般來(lái)說(shuō)交易是否成立應(yīng)該與物管費(fèi)是否結(jié)清無(wú)關(guān)，也不應(yīng)以此對(duì)過(guò)戶作限制。但從立法機(jī)關(guān)的意圖來(lái)看，在過(guò)戶環(huán)節(jié)插入行政干預(yù)是為了最大限度遏制拖欠物業(yè)費(fèi)用的現(xiàn)象，她預(yù)計(jì)能夠形成良好的社會(huì)效應(yīng)。“這樣的干預(yù)并沒(méi)有加重某一方的義務(wù)，也有利于業(yè)主妥善履行付費(fèi)義務(wù)。”

　　關(guān)鍵詞 房屋維修

　　擬規(guī)定物業(yè)質(zhì)量保修金由房管部門(mén)代管

　　草案內(nèi)容：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)3%的比例向縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的物業(yè)保修金賬戶交存物業(yè)保修金。并在國(guó)家規(guī)定的物業(yè)質(zhì)量保修期限和保修范圍內(nèi)，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　解讀

　　開(kāi)發(fā)商須一次性繳存保修金到專(zhuān)戶

　　有別于由業(yè)主交付的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)質(zhì)量保修金相當(dāng)于建設(shè)單位繳納的房屋質(zhì)量保證“押金”。若在保修期限內(nèi)，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題可動(dòng)用這筆資金修繕，缺額部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé)補(bǔ)足，保修期結(jié)束后則會(huì)退還余額。

　　省人大城環(huán)資委副主任委員李純剛27日代表城環(huán)資委作會(huì)議報(bào)告時(shí)透露，一審和公眾反饋的意見(jiàn)顯示，施工方將質(zhì)量保修金交給了建設(shè)單位(即開(kāi)發(fā)商)，但有些建設(shè)單位是項(xiàng)目公司，在項(xiàng)目完成、物業(yè)交付后，公司就注銷(xiāo)或是終結(jié)了，業(yè)主找不到建設(shè)單位來(lái)承擔(dān)保修責(zé)任。為此，二審稿將保修金的“保管方”明確規(guī)定給了縣(市、區(qū))房產(chǎn)部門(mén)，要求開(kāi)發(fā)商必須在房屋所有權(quán)初始登記前將資金一次性繳存到指定專(zhuān)戶。若開(kāi)發(fā)商不履行保修義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)物管公司可向房管部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)后就可直接從保修金中列支開(kāi)支。

　　成都商報(bào)記者 鄭銳 實(shí)習(xí)記者 陳然