現(xiàn)狀

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2004年到現(xiàn)在，全市共使用維修資金1.52億元，雖然從利用率上來說，成都已經(jīng)算相對較高的，在全國排在第四，但使用難的情況確實存在。

　　破解

　　-綠色通道最快24小時到賬

　　《意見》要求所有小區(qū)都制定維修資金緊急使用預(yù)案。啟動應(yīng)急預(yù)案以后，維修資金最快24小時能到賬。

　-短信郵件網(wǎng)站業(yè)主投票不再難

　　以前，因為業(yè)主不在家等原因，造成表決難，現(xiàn)在可以通過短信、電子郵件等方式輕松解決。年內(nèi)，房管局還將推出網(wǎng)上投票系統(tǒng)，市民可在網(wǎng)上投票表決。

　　-全國率先建維修資金備用金制度

　　成都開全國先河建立“專項維修資金備用金制度”。下月起，住房小修小補(bǔ)，業(yè)委會就能使用“維修備用金”來解決了。

　　-分單元表決不用小區(qū)全體業(yè)主了

　　《意見》明確，對于維修資金的表決，同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以根據(jù)維修資金列支范圍以幢、單元為單位組織其全體業(yè)主進(jìn)行表決。

　　下個月起，維修資金的使用可以以幢、單元為單位組織業(yè)主進(jìn)行表決；業(yè)主可以通過短信等方式來投票決定是否使用維修資金；緊急情況下使用維修資金，最快24小時就能到賬……

　　成都商報記者昨日從市城鄉(xiāng)房管局獲悉，《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項維修資金使用監(jiān)管工作的意見》(以下簡稱《意見》)日前出臺，并將于9月1日正式執(zhí)行。針對維修資金使用難的問題，《意見》強(qiáng)化了維修資金監(jiān)管部門的職責(zé)，明確了小區(qū)要建維修資金的緊急使用預(yù)案，業(yè)主表決投票方式要“多元化”、小區(qū)要有專項維修資金備用金等新舉措。

　　7年用了1.52億元

　　維修資金使用難的情況確實存在

　　維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，是在政府倡導(dǎo)下建立的、帶儲蓄性質(zhì)的專用資金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。根據(jù)《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》，商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房)帶電梯的按每平方米建筑面積成本的2.5%計算，不帶電梯的按每平方米建筑面積成本的2%計算。

　　小區(qū)電梯壞了、樓梯過道地板有問題……要維修小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，都能用上這筆錢。但要使用維修資金，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。“這是國家規(guī)定的使用維修資金的硬性要求。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這在客觀上降低了資金的使用效率。從2004年到現(xiàn)在，全市共使用維修資金1.52億元，雖然從利用率上來說，成都已經(jīng)算相對較高的，在全國排在第四，但使用難的情況確實存在。據(jù)了解，7年來，只有2008年和2009年使用相對集中，每年都超過3000萬元，“這是因為地震之后維修需求增加”，但去年維修資金的使用額度又降到了2800萬元左右。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，使用難主要集中在四個方面：主體不明確，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會之前相互推諉；使用方案制定不規(guī)范，導(dǎo)致方案重復(fù)修改，降低使用效率；需要征求意見的業(yè)主數(shù)量大、表決方式單一，而導(dǎo)致業(yè)主決策難，這也是使用難的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時，維修資金也缺乏緊急情況下的應(yīng)急處理機(jī)制。針對這些情況，房管局出臺《意見》，一一破解維修資金的使用難題。

小區(qū)制定維修資金緊急使用預(yù)案

　　綠色通道最快24小時到賬

　　出現(xiàn)緊急情況，如何保障維修資金能夠盡快到賬投入使用?！兑庖姟芬笏行^(qū)都制定維修資金緊急使用預(yù)案。

　　“維修資金緊急使用預(yù)案”是指建筑區(qū)劃內(nèi)出現(xiàn)危及業(yè)主、使用人生命財產(chǎn)安全或由于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不能正常使用給業(yè)主、使用人正常生產(chǎn)生活秩序造成嚴(yán)重影響時，采取應(yīng)急措施緊急實施維修除險而制定的維修工程資金使用處置方案。預(yù)案中要包含維修資金緊急使用的情形；維修工程實施主體；維修工程所涉及其他單位的選擇方式；維修工程安全管理責(zé)任；竣工驗收的責(zé)任主體和方式等5大類情況?！兑庖姟访鞔_，實施物業(yè)管理的建筑區(qū)劃，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定預(yù)案；未實施物業(yè)管理的，可由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或社區(qū)代為組織制定，為保障維修資金使用的公平性，應(yīng)急預(yù)案必須通過該建筑區(qū)劃“雙三分之二”業(yè)主表決同意。

　　啟動應(yīng)急預(yù)案以后，維修資金最快24小時能到賬?！兑庖姟分忻鞔_，區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到備案申請的2個工作日內(nèi)提出備案意見。市住房專項維修資金監(jiān)督管理部門根據(jù)區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門的備案意見在24小時內(nèi)撥付應(yīng)急所需維修資金總額的70%，余額部分在維修竣工驗收合格并提交審計報告后2個工作日內(nèi)完成備案，24小時內(nèi)撥付。

　　短信郵件網(wǎng)站都能投票

　　業(yè)主投票具體操作不再難

　　“以后，我們將推出更多的表決方式，來讓表決環(huán)節(jié)效率更高。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，征求業(yè)主的表決票，一改過去單一的書面簽字的方式，而可以通過多種方式來進(jìn)行。表決票可當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)，并由業(yè)主或者業(yè)主代理人簽收；可按照業(yè)主提供的通訊地址、手機(jī)號、電子郵箱等發(fā)送；投入業(yè)主位于本建筑區(qū)劃內(nèi)的信報箱或者專有部分內(nèi)。以前，因為業(yè)主不在家等原因，造成表決難，現(xiàn)在可以通過短信、電子郵件等方式輕松解決。今年年內(nèi)，房管局還將推出網(wǎng)上投票系統(tǒng)，到時市民可以在網(wǎng)上投票表決是否啟用維修資金。

　　而為了確保投票的真實有效，如果征求業(yè)主表決票不是采用的直接送達(dá)業(yè)主本人的方式，而是通過短信、郵件等方式告知的話，《意見》中明確，這需要由業(yè)主委員會或其當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會不少于兩名工作人員簽字證明，并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告送達(dá)情況。而對于已經(jīng)送達(dá)的表決票，業(yè)主或業(yè)主代理人在規(guī)定期限內(nèi)不反饋意見或者不提出反對、棄權(quán)意見的，是否視為同意可以在建筑區(qū)劃管理規(guī)約中明確規(guī)定。另外，對未繳存維修資金的業(yè)主，可在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中對其表決權(quán)予以約束。“這樣一來，也是解決以前在具體操作中，業(yè)主投票難的問題。”相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說道。

　　在豐富表決方式的同時，也將在一定程度上縮小表決范圍。《意見》中明確，對于維修資金的表決，同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以根據(jù)維修資金列支范圍以幢、單元為單位組織其全體業(yè)主進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意方可使用維修資金。也就是說，如果只有一個單元的電梯壞了，可以只是用該單元業(yè)主賬戶上的維修資金，那么就只需要這個單元的業(yè)主進(jìn)行表決。

　　建立維修資金備用金

　　小修小補(bǔ)業(yè)委會可申請使用

　　小區(qū)難免有些小修小補(bǔ)的地方，每次也只花幾百上千元，但還是要經(jīng)過業(yè)主不斷投票、向房產(chǎn)部門申請使用、核撥和結(jié)算等流程。下個月開始，業(yè)委會就能使用“維修備用金”來解決了。

　　《意見》執(zhí)行后，成都開全國先河建立“專項維修資金備用金制度”。維修備用金可由業(yè)主采取自籌方式建立，也可按不高于15%的比例從建筑區(qū)劃開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳存的維修資金中列支。小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的小修小補(bǔ)，業(yè)委會可以按照備用金設(shè)立時約定的使用條件，直接向房產(chǎn)管理部門申請使用備用金。維修備用金的建立應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、專款專用、備案核銷的原則，明確額度、適用范圍、使用條件和資金補(bǔ)充條件，由業(yè)主委員會向區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門申報。

　　當(dāng)然，維修備用金并不是想用就用。維修備用金的使用應(yīng)符合三大條件：符合維修備用金設(shè)立時確定的適用范圍；使用額度不超過設(shè)立的維修備用金上限；符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的使用條件等。凡符合維修備用金使用條件的，由業(yè)主委員會提出使用方案并申請使用，區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門予以備案，不再經(jīng)業(yè)主大會表決。成都商報記者趙素冰