告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司訴被告羅敏物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案

成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院

 民 事 判 決 書

 (2011)高新民初字第2979號(hào)

原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司。住所地：成都高新區(qū)高新大道創(chuàng)業(yè)路18號(hào)高新大廈9樓12號(hào)。

負(fù)責(zé)人黃亞吉，該公司總經(jīng)理。

委托代理人周涌濤，四川川達(dá)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理人。

委托代理人謝飛，四川川達(dá)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理人。

被告羅敏，女，漢族。

原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司（以下簡(jiǎn)稱家利物業(yè)成都分公司）訴被告羅敏物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2011年10月10日立案受理。依法由代理審判員張媛媛適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審理，分別于2011年11月10日、11月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告家利物業(yè)成都分公司的委托代理人謝飛，被告羅敏均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告家利物業(yè)成都分公司訴稱，被告系和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)商）開發(fā)的南城都匯1期B區(qū)7棟6樓602號(hào)房屋業(yè)主，原告系該物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。根據(jù)被告簽署的商品房買賣合同及其系列文件的相關(guān)約定，被告應(yīng)自2009年12月起向原告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但其從2010年12月后才開始向原告繳費(fèi)，上述期間總計(jì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)3 298.1元，截至2011年11月9日產(chǎn)生違約金873元。為此，原告請(qǐng)求人民法院依法判令：被告立即向原告支付2009年12月至2010年12月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用3 298.1元及截止2011年11月9日產(chǎn)生的違約金873元(違約金按日以欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的0.05%計(jì)至其付清所有應(yīng)付款項(xiàng)之日止)。

被告羅敏答辯稱，1、案涉房屋存在質(zhì)量問題，至今未達(dá)到交房條件，被告有權(quán)拒絕辦理商品房交接手續(xù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。2、由于開發(fā)商拒絕整改，被告為防止損失擴(kuò)大被迫收房入住，但向開發(fā)商提交了《收房申明》，明確表示對(duì)房屋質(zhì)量不予認(rèn)可，并保留追究其違約責(zé)任的權(quán)利。開發(fā)商未對(duì)被告的聲明提出異議，原告也按合同規(guī)定收取了被告三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，表明原告與開發(fā)商對(duì)被告拒絕收房并不予繳納收房前物管費(fèi)的行為進(jìn)行了默認(rèn)。3、原告所提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，被告也有權(quán)拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。4、被告并未直接與原告簽訂合同，原告不具有就案涉房屋進(jìn)行物業(yè)管理及收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的資格。綜上，原告的全部訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。

原告為證明其訴請(qǐng)及主張，向本院提交了以下證據(jù)材料：

1、2006年10月24日原告所屬的家利物業(yè)管理（重慶）有限公司與開發(fā)商簽訂的《南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》、2007年9月30日被告與開發(fā)商簽訂的《南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約》。用以證明原告系南城都匯一期前期物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的事實(shí)。

2、2007年9月30日被告與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，同日被告簽署的《關(guān)于南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)和<南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約>的承諾書》。用以證明被告購買了南城都匯一期房屋，并承諾認(rèn)可前期物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主臨時(shí)公約的事實(shí)。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》及《竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件、《關(guān)于“南城都匯”項(xiàng)目1B期地下室變更測(cè)量的情況說明》、《關(guān)于南城都匯一期工程（住宅）B區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收的情況說明》。用以證明被告購買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收，符合房屋買賣合同約定的交房條件的事實(shí)。

4、《和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司南城都匯·匯翠園1期B區(qū)房屋交付使用通知書》及其郵寄憑證、《成都商報(bào)》上的“南城都匯·匯翠園1期B區(qū)房屋交付公告”。用以證明開發(fā)商已通知被告收房的事實(shí)。

5、《關(guān)于催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的律師函》及其郵寄憑證。用以證明原告向被告催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的事實(shí)。

被告羅敏為證明其主張，向本院提交了以下證據(jù)材料：

1、2007年9月30日被告與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議。用以證明在開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)且拒絕整改或補(bǔ)償?shù)那闆r下，被告有拒絕收房的權(quán)利。

2、《限期糾正違約行為通知書》、《整改回復(fù)》、成都市房管局《關(guān)于“南城都匯”一期項(xiàng)目整改情況的告知意見》。用以證明案涉房屋未達(dá)到購房合同約定的交房條件，且開發(fā)商至今拒絕整改的事實(shí)。

3、2010年12月11日被告出具的《收房申明》。用以證明被告在收房時(shí)書面告知開發(fā)商房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、被告不承擔(dān)實(shí)際收房前物業(yè)服務(wù)費(fèi)的事實(shí)。

4、《南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約》、2010年12月12日原告出具的收款收據(jù)。用以證明原告收取了被告按約繳納的3個(gè)月的首期物管費(fèi)，表明原告默認(rèn)了被告不予繳納實(shí)際收房前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的事實(shí)。

5、《南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》、（2010）高新民初字第1606號(hào)案件的《法庭審理筆錄》及案涉物業(yè)照片若干張、收款收據(jù)及催款函。用以證明原告未按約履行物業(yè)管理服務(wù)、財(cái)務(wù)管理混亂的事實(shí)。

以上證據(jù)經(jīng)過當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，被告對(duì)原告的所有證據(jù)的真實(shí)性不持異議，但不認(rèn)可其證明力。原告對(duì)被告的證據(jù)1、證據(jù)4、證據(jù)5中的前期物業(yè)服務(wù)合同及收款收據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可其證明力；對(duì)證據(jù)2、3、5中除前期物業(yè)服務(wù)合同、收款收據(jù)外的材料的三性均不予認(rèn)可。本院認(rèn)證，原告提交的證據(jù)，被告提交的證據(jù)1、4、5中的前期物業(yè)服務(wù)合同及收款收據(jù)，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠相互印證，證明本案待證事實(shí)，故予以采信，對(duì)其證明力將在本院認(rèn)為部分闡述。被告的證據(jù)2、3，其不能提供原件或其他佐證，也不能證明開發(fā)商收到了相關(guān)材料、被告有權(quán)拒交物管費(fèi)，故不予采信；證據(jù)5中的庭審筆錄具有真實(shí)性，但不能證明原告提供的物業(yè)服務(wù)不符合約定，故不予采信，證據(jù)5中的案涉物業(yè)照片被告不能證明其拍攝時(shí)間，故不予采信。

經(jīng)審理查明，2006年10月24日，家利物業(yè)管理（重慶）有限公司（乙方）與開發(fā)商（甲方）簽訂了一份《南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定甲方委托乙方對(duì)其開發(fā)的南城都匯住宅小區(qū)第一期進(jìn)行物業(yè)管理。該合同第十條第5款約定，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米/月，按該單位建筑面積計(jì)算，由乙方按月向業(yè)主收取。第三十三條約定，如乙方在成都市注冊(cè)分公司，則本合同的權(quán)利義務(wù)將自動(dòng)轉(zhuǎn)移給乙方在成都市分公司，無須另行簽訂變更協(xié)議。

2007年9月30日，被告羅敏與開發(fā)商簽訂了購買由其開發(fā)的南城都匯一期7棟1單元6樓602號(hào)、建筑面積為127.2平方米房屋的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議。該合同第十條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2009年8月31日前向買受人交付該商品房。該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合：1、已取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告書的條件；該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第十四條第（一）項(xiàng)約定，該商品房達(dá)到第十條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。第（二）項(xiàng)約定，自出賣人發(fā)出的書面入住通知規(guī)定的交房期限屆滿之日，視為出賣人已經(jīng)按本合同約定的條件交付房屋。該房屋的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)，與該房屋有關(guān)的費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)）亦歸買受人承擔(dān)。第二十二條約定，出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：家利物業(yè)管理（重慶）有限公司；前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為2元/月/平方米（建筑面積）等。合同載明其附件七“物業(yè)服務(wù)”內(nèi)容詳見《南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》、《南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約》。合同補(bǔ)充該協(xié)議第十條第3小條約定，買受人辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，若出賣人交付的房屋已符合買賣合同第十條約定的交付條件，買受人須簽署房屋交接文件。未簽署的，則視為房屋已自動(dòng)交付，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任和物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用自出賣人通知的交房期限屆滿日起由買受人承擔(dān)。房屋交付時(shí)或交付后，若該商品房的瑕疵需要出賣人進(jìn)行保修和整改的，不影響出賣人向買受人交付房屋且交房時(shí)間不順延。第十一條第4小條約定，如交付時(shí)該商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到附件六約定的標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)要求出賣人進(jìn)行整改，若整改以后，仍達(dá)不到附件六約定的標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)要求出賣人補(bǔ)償未達(dá)到附件六約定的標(biāo)準(zhǔn)的該部分的裝飾、設(shè)備的差價(jià)。……在出賣人承諾整改或補(bǔ)償裝飾、設(shè)備差價(jià)的前提下，買受人不要求退房和拒絕辦理該商品房交接手續(xù)。

同日，被告與開發(fā)商還簽署了《南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約》及《關(guān)于南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)和<南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約>的承諾書》。其中“公約”第五章第（四）條第6款約定，各業(yè)主應(yīng)于辦理其交接手續(xù)當(dāng)日預(yù)繳三個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)予物業(yè)管理公司，并于以后每個(gè)月的第一天或之前向物業(yè)管理公司預(yù)繳下一個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。不論是否占用其單元，各業(yè)主須負(fù)擔(dān)其單元之100％物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；第（六）條第1款約定，任何業(yè)主若未能在到期后七天內(nèi)支付本公約項(xiàng)下須支付之物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)或任何款項(xiàng)，物業(yè)管理公司有權(quán)采取任何下列行動(dòng)追討欠交的款項(xiàng)及違約金，并收取附加費(fèi)用，附加費(fèi)用包括（但不限于）追討欠款之行政及法律費(fèi)用，違約金應(yīng)就欠交款項(xiàng)數(shù)額和拖欠的時(shí)間按日以欠繳金額的0.05%繳納等。被告在“承諾書”中確認(rèn)，關(guān)于包括其所購房屋在內(nèi)的南城都匯第一期的前期物業(yè)服務(wù)，開發(fā)商已于2006年10月24日與其選聘的物業(yè)管理公司簽署了《南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》的要求制定了《南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約》，并已將上述資料出示給被告，被告對(duì)其內(nèi)容表示認(rèn)可，同意物業(yè)管理公司按照服務(wù)合同和公約的約定實(shí)施南城都匯第一期的物業(yè)服務(wù)等。

案涉房屋建成并于2009年8月14日經(jīng)規(guī)劃及竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)商于2009年8月27日在《成都商報(bào)》第9版上登載了“南城都匯·匯翠園1期B區(qū)房屋交付公告”，并以被告羅敏在《商品房買賣合同》中預(yù)留的通訊地址向其郵寄了《和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司南城都匯·匯翠園1期B區(qū)房屋交付使用通知書》，該通知書載明“此次房屋交付日期為2009年8月28日，…該房屋將于2009年12月1日起計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”

被告收到上述郵件后，以案涉房屋存在質(zhì)量問題、開發(fā)商拒絕整改為由拒絕收房。后被告于2010年12月12日完成了驗(yàn)房及接房手續(xù)，并向原告預(yù)付了三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)761.1元，但未補(bǔ)交2009年12月至2010年12月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。此后，原告委托代理人謝飛以被告在《商品房買賣合同》中預(yù)留的通訊地址向其郵寄了《關(guān)于催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的律師函》，要求被告交納欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3 298.1元及截至2011年3月16日已產(chǎn)生的違約金474.41元。但被告置之不理。截止2011年11月9日，被告拖欠原告2009年12月至2010年12月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2元/平方米×126.85平方米（原、被告認(rèn)可的房屋實(shí)測(cè)面積）×13個(gè)月＝3 298.1元，上述欠費(fèi)的違約金從每月應(yīng)交費(fèi)用按每日萬分之五計(jì)算，為873元。

本院認(rèn)為，家利物業(yè)管理（重慶）有限公司與和開發(fā)商簽訂的《南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》、被告與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》、《南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約》均系締約人的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效。被告在簽訂購房合同時(shí)，不僅認(rèn)可了物業(yè)服務(wù)公司與房屋開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，還簽訂了《南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約》，上述合同明確約定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、交納條件及時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。原告作為家利物業(yè)管理（重慶）有限公司在成都設(shè)立的分公司，依照《南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，有權(quán)承接家利物業(yè)管理（重慶）有限公司在該合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，開發(fā)商在約定的交房條件滿足后，向被告發(fā)出了交房通知，被告作為案涉房屋業(yè)主，在收到通知后，即應(yīng)按其確定的時(shí)間向原告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故現(xiàn)原告依據(jù)《南城都匯第一期前期物業(yè)服務(wù)合同》、《南城都匯業(yè)主臨時(shí)公約》中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任，要求被告履行相應(yīng)支付義務(wù)的請(qǐng)求能夠成立，本院予以支持。被告在答辯中提出，被告拒絕收房系因房屋質(zhì)量存在問題且開發(fā)商拒絕整改、故房屋實(shí)際交付前的物業(yè)費(fèi)用不應(yīng)由被告承擔(dān)。本院認(rèn)為，首先，被告與開發(fā)商在《商品房買賣合同》、《<商品房買賣合同>補(bǔ)充協(xié)議》中，對(duì)房屋交付條件、如何交付以及房屋交付時(shí)存在問題如何處理等事項(xiàng)均有明確約定，房屋在滿足買賣合同第十條第（二）項(xiàng)約定的條件時(shí)即可交付，其他質(zhì)量瑕疵不能成為被告拒絕收房的法定和約定理由；被告在訴訟中提交的相關(guān)證據(jù)也不能證明案涉房屋不能正常交付或使用、開發(fā)商拒絕承諾整改或補(bǔ)償；其次，即使開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，被告亦可通過訴訟等合法形式對(duì)自身合法利益予以保護(hù)，而不能以此為由拒絕履行對(duì)原告的合同義務(wù)，故被告的該項(xiàng)答辯理由不能成立。被告在答辯中還認(rèn)為，原告的物業(yè)服務(wù)不合格，故被告不應(yīng)向其繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)所涵蓋的內(nèi)容較為廣泛，所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)是一種具有長(zhǎng)期性、持續(xù)性的服務(wù)，被告不能以原告在服務(wù)中存在的某一瑕疵來否認(rèn)原告的全面工作成果；并且，被告在本案中也未能舉證證明其欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)期間原告的物業(yè)服務(wù)不合格的情況。因此，被告的該項(xiàng)答辯理由亦不能成立。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條之規(guī)定判決如下：

被告羅敏應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司支付2009年12月至2010年12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3 298.1元及截止2011年11月9日的逾期付款違約金873元，以及以3 298.1元為基數(shù)、按每日0.05%從2011年11月10日計(jì)算至實(shí)際付清之日止的違約金。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)減半收取25元，由被告羅敏負(fù)擔(dān)[此款原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司已預(yù)交，被告羅敏在履行上述付款義務(wù)時(shí)一并支付給原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司]。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省成都市中級(jí)人民法院。