小區(qū)車位到底屬于誰 專家稱物業(yè)收停車費合理
發(fā)布2016-5-13
來源好人家物業(yè)
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最近，一則關(guān)于南京星漢花園業(yè)委會與開發(fā)商爭執(zhí)車位的案例在網(wǎng)上瘋傳，車位之爭的話題再一次成為輿論焦點，小區(qū)車位到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？昨日，記者采訪了相關(guān)部門、專家對此進(jìn)行解讀。
業(yè)主：車位歸業(yè)主所有 物業(yè)不能租售
“居者有其屋，行者有其車”，隨著城市汽車保有量持續(xù)攀升，小區(qū)停車位之爭時有發(fā)生，很多小區(qū)私家車數(shù)量遠(yuǎn)超小區(qū)建設(shè)之初規(guī)劃的車位數(shù)量，為解決停車難，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司和小區(qū)物業(yè)公司，通過擴(kuò)建地下或地上停車場，將小區(qū)公共用地變成停車位等方式，增加車位并向業(yè)主出售出租。
對此，住在城東的張先生稱，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房以及車位屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司都沒有權(quán)利收取使用費，也不能強迫業(yè)主委托其保管車輛。采訪中，記者發(fā)現(xiàn)和張先生持有相同觀點的市民不在少數(shù)，大家除了對小區(qū)租售停車位的做法提出質(zhì)疑外，也有人深究停車位租售之后產(chǎn)生的收益分配問題。住在城西的王先生表示，既然車位屬于全體業(yè)主共有，收取的停車費也應(yīng)歸全體業(yè)主所有，如果由開發(fā)商或者物業(yè)公司代收，應(yīng)出示小區(qū)公共收益和分配支出明細(xì)。
開發(fā)商：小區(qū)車位誰建設(shè)誰受益
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)從業(yè)人員表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋建造時都會投入大量的資金建設(shè)地下車庫，但是在銷售時，這部分面積是屬于人防工程部分和規(guī)劃的地下車位部分，并沒有算入到公攤面積中，所以按照誰建設(shè)誰受益的原則，車位的所屬權(quán)一般就認(rèn)為是開發(fā)商所有，業(yè)主有使用需求則必須購買或者租賃。
至于小區(qū)公共用地上的停車位所屬權(quán)問題，這位從業(yè)人員說：“小區(qū)內(nèi)公共用地上的停車位所有權(quán)的確是屬于全體業(yè)主共有，但是通常物業(yè)公司為了加強小區(qū)的管理，都會制定相關(guān)的收費制度，停車費收取上來之后，物業(yè)公司將其一部分用于管理成本，如雇用看車人員的工資支出等，另一部分主要用于小區(qū)內(nèi)道路維護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)等。如果不收費的話就侵犯了無車業(yè)主的所有權(quán)，對于無車業(yè)主也不公平，收費停車換句話就是取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，這樣也能體現(xiàn)物業(yè)公司對全體業(yè)主的公平。”
權(quán)威解釋：籠統(tǒng)說車位歸業(yè)主共有系曲解
停車位之困，并非某個城市的個案，在全國來說都尚有爭議。對此，西安市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心副主任解江表示，2007年頒布的《物權(quán)法》實施后對住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬有了較為明確的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。在這種情況下，不宜一概認(rèn)為車庫、車位歸業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。至于，地面上的立體車位，由于其本身屬于特種設(shè)備并非建筑物，所以并不涉及產(chǎn)權(quán)。這樣看來，籠統(tǒng)地說小區(qū)停車位歸業(yè)主共有是在曲解法規(guī)政策。
專家說法：物業(yè)收取停車費是合理的
西北政法大學(xué)民商法學(xué)院教授肖福祿表示，即使是業(yè)主共有車位，收取一定的停車費也是合理的。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)公司接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，有權(quán)對車輛在小區(qū)內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放進(jìn)行管理和收費。收取的停車費按照物業(yè)公司與業(yè)主大會達(dá)成的協(xié)議進(jìn)行利益分配。實踐中，停車費一部分作為物業(yè)管理運營成本，另一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。
對于人防工程改建的地下停車場，肖福祿表示，《中華人民共和國人民防空法》（簡稱《人防法》）對此有規(guī)定，“誰建設(shè)誰受益”。關(guān)于“誰建設(shè)”，一般理解為就是建設(shè)方開發(fā)商。肖福祿認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)弄清到底是誰花錢建設(shè)的、原始投資人是誰，因為《人防法》第十八條規(guī)定，人防工程是戰(zhàn)時的國防保障設(shè)施，是為了公共利益而修建的，據(jù)此改建的停車場也應(yīng)當(dāng)滿足“公共利益”。肖福祿建議，為切實規(guī)范小區(qū)車位管理、避免糾紛產(chǎn)生，國家有關(guān)部門應(yīng)完善相關(guān)法律，針對小區(qū)車位的規(guī)劃、建設(shè)、管理等出臺規(guī)定，進(jìn)一步明確各方的權(quán)利和責(zé)任。
專家支招：如何辨別停車位產(chǎn)權(quán)
肖福祿教授表示，停車位有很多種：地上、地下、人防工程，性質(zhì)不同、權(quán)屬不同。現(xiàn)在很多開發(fā)商都打著“產(chǎn)權(quán)不明確”的擦邊球，鮮有人弄清楚到底哪些屬于真正的人防設(shè)施，哪些屬于業(yè)主公共空間。
肖教授解釋稱：在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，同時具有規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗收許可證的地下停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)受到法律保護(hù)。而開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o全體小區(qū)業(yè)主的，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)決定該地下停車場停車位的使用權(quán)。還有一種就是地下停車位是由人防工程改建的情況，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開發(fā)商也無權(quán)出售。
消費提醒：開發(fā)商未確權(quán)車位不能賣
在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)車位之爭的核心問題是停車位收益歸屬，以及物業(yè)有沒有權(quán)利租（售）這些車位。
對此，陜西豐瑞律師事務(wù)所律師劉新功認(rèn)為，若開發(fā)商不能證明其對小區(qū)內(nèi)停車位有所屬權(quán)，那么停車位屬全體業(yè)主所有，其收益也是歸全體業(yè)主所有。劉新功稱：“因為車位的權(quán)屬沒有明確，是屬于業(yè)主共有，還是屬于開發(fā)商所屬存在爭議，在開發(fā)商、物業(yè)公司比較強勢的情況下，停車位的收益只能由開發(fā)商或物業(yè)公司占有。但是如果小區(qū)的停車位沒有權(quán)屬登記證明或不能辦理權(quán)屬登記證明的話，開發(fā)商是不能出售的。”
一般來說，如果開發(fā)商沒有將停車位進(jìn)行初設(shè)登記確權(quán)，就意味著沒有獲得預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)證，因而是不可售賣或出租。
昨日，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，一些樓盤在銷售停車位的時候，向客戶明確停車位是沒有產(chǎn)權(quán)的，但是以租代售的形式變相“售賣”停車位。對此，劉新功表示，若樓盤的停車位沒有產(chǎn)權(quán)證，那么開發(fā)商無權(quán)出租停車位。另外，沒有產(chǎn)權(quán)的“銷售”相當(dāng)于租賃，《合同法》明確規(guī)定租賃期限不得超過20年，所謂租期70年不受法律保護(hù)。租期70年，一般是開發(fā)商為了模糊概念打出的銷售“幌子”，以合法形式掩蓋非法目的。
新聞背景：小區(qū)車庫判歸業(yè)主系訛傳
南京市鼓樓區(qū)法院曾審理過“全國首例小區(qū)車庫之爭”，因涉及到眾多戶主的利益，被廣泛關(guān)注。近日，一些微信公眾號重新對該案作出報道，稱“南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。”這條微信一發(fā)出，瞬間便火了。然而此后，作出此判決的鼓樓區(qū)人民法院公開發(fā)出鄭重聲明，稱“此判決并未生效”，小區(qū)車庫的權(quán)屬問題，應(yīng)以“生效判決為準(zhǔn)”。原來，這個被瘋傳的結(jié)果，并未生效，早已被撤銷，而真正的判決結(jié)果卻與之相差甚遠(yuǎn)。
這份“一審判決”發(fā)生于2003年。宣判后，星漢公司不服，向南京中院提起上訴。南京中院經(jīng)審理后裁定“撤銷原判，發(fā)回重審”。2014年9月，鼓樓法院作出重審判決：判令星漢公司給付業(yè)主委員會車庫出售款500000元，駁回業(yè)主委員會的其他訴訟請求。宣判后，雙方均未上訴，該判決已生效。
此案一審判決時，我國《物權(quán)法》尚未出臺，直到2007年10月1日，《物權(quán)法》才真正開始實施，而相關(guān)配套司法解釋在該法實施過程中才逐步出臺并完善。而正因為這個原因，此案相隔了這么多年才作出前屬最終判決。.
本文來源：西安晚報
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