【案情】

2009年，某小區(qū)毛某的相鄰業(yè)主將本該用于放置空調(diào)外機的通風(fēng)口封閉并搭建陽臺，導(dǎo)致毛某家空調(diào)外機無處放置。2014年7月1日，物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)后要求涉事第三方業(yè)主拆除違章建筑，該縣規(guī)劃建設(shè)局亦向該業(yè)主發(fā)出責(zé)令整改通知書，但該違章建筑一直未拆除，毛某因此拒交物業(yè)費。

【分歧】

本案主要爭議焦點在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未糾正管理區(qū)域內(nèi)違章建筑問題，業(yè)主能否以此為由拒絕支付物業(yè)管理費或減少支付物業(yè)管理費。

一種意見認(rèn)為，物業(yè)公司未及時糾正解決管理區(qū)域內(nèi)違章建筑問題的行為違反了物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，沒有依法盡到物業(yè)服務(wù)職責(zé)，同時也違反了合同法第六十條規(guī)定的協(xié)助、注意等從義務(wù)或附隨義務(wù)，屬于物業(yè)管理不到位，業(yè)主有權(quán)要求減少支付物業(yè)管理費。

另一種意見認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生屬于行政主管部門執(zhí)法管理范疇的不當(dāng)行為，應(yīng)由行政主管部門責(zé)令整改或限期拆除。物業(yè)公司對違章建筑無權(quán)自行處分時，不應(yīng)認(rèn)定為違反合同主從義務(wù)或附隨義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)物業(yè)管理費。

【評析】

1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章建筑問題屬于行政主管部門執(zhí)法管理范疇

本案涉事第三方業(yè)主違章建筑屬于擅自搭建型，即在已有的建筑物基礎(chǔ)上未經(jīng)審批而搭建附屬設(shè)施，擅自改變建筑物的正常結(jié)構(gòu)或者通常使用功能而形成的建筑。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十六條規(guī)定，個人未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的違章建筑，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除。根據(jù)規(guī)定可知，違章建筑在未得到相關(guān)部門批準(zhǔn)之前不是合法建筑，但對該違章建筑只能通過法定程序由法律授權(quán)的相關(guān)部門處理，物業(yè)公司和毛某均不得擅自拆除、侵占或毀損。拆除違章建筑是行政主管部門的法定職責(zé)，屬于行政機關(guān)履行行政職責(zé)的行政執(zhí)法管理范疇，因此，涉事第三方違章建筑雖位屬于物業(yè)管理區(qū)域，但物業(yè)管理企業(yè)本身沒有違章建筑的處罰權(quán)和強制拆除權(quán)，責(zé)令整改或限期拆除的決定依法應(yīng)當(dāng)由行政主管部門作出。

2.物業(yè)管理公司行為不應(yīng)認(rèn)定為違反合同主從義務(wù)或附隨義務(wù)

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時制止，并及時向有關(guān)管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。本案中，涉事第三方業(yè)主搭建違章建筑行為在物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)前已實施完畢，且有關(guān)行政主管部門也已發(fā)出責(zé)令改正的通知。物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)違章建筑沒有強制拆除權(quán)，僅有向行政主管部門報告的義務(wù)。毛某作為相鄰受侵害住戶亦可直接向有關(guān)行政主管部門反映，但行政主管部門的執(zhí)法行為并不取決于物業(yè)公司。因此，物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)后要求涉事第三方業(yè)主整改以及向行政主管部門報告已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，并未違反合同義務(wù)和協(xié)助、注意等從義務(wù)或附隨義務(wù)。

3.業(yè)主對于違章建筑可以通過提起相鄰權(quán)糾紛之訴的途徑進(jìn)行救濟

根據(jù)物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對違章搭建等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。本案中，涉事第三方業(yè)主搭建違章建筑，物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)后采取主動措施試圖糾正違章建筑問題，但涉事第三方業(yè)主仍未整改。此時，毛某除向有關(guān)行政主管部門舉報要求處理外，還可以直接向人民法院提起相鄰權(quán)糾紛之訴來維護自身合法權(quán)益。本案中，涉事第三方業(yè)主在收到行政主管部門責(zé)令整改通知后仍未拆除違章建筑，且物業(yè)公司無權(quán)對其處分時，毛某可尋求其他法律途徑進(jìn)行救濟。

　　綜上，物業(yè)公司行為不構(gòu)成違約，毛某不得以此為由拒絕支付物業(yè)管理費。