【辯論】惡意拖欠物管費計入銀行征信黑名單各方觀點
前言
小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)、環(huán)境臟亂差、房屋漏水嚴(yán)重、家中進(jìn)盜賊……不少業(yè)主在談到拒繳、甚至拖欠物業(yè)管理費時,往往振振有詞。而且在昨天,我們也報道了南坪變維大廈部分業(yè)主因物管費上調(diào)而拒繳物管費一事,引發(fā)了眾多讀者對“物管費”的關(guān)注。
但是,物管費能說不繳就不繳嗎?不管你有什么理由,如果采用的方式不當(dāng),反而會給自己增添很多麻煩。市國土房管局日前表示,物管費將與征信系統(tǒng)掛鉤,早在2015年9月,此項規(guī)定就已在永川區(qū)開始試點,對惡意欠繳物管費的業(yè)主,暫停辦理房產(chǎn)交易審批,同時納入銀行個人誠信系統(tǒng)。未來,這一政策將在全市范圍內(nèi)有序啟動和推進(jìn)。
永川試點
惡意拖欠物管費將納入信用管理
記者在永川區(qū)人民政府網(wǎng)上看到,重慶市永川區(qū)人民政府已于2015年9月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的通知》,《通知》第九項明確規(guī)定了要建立欠繳物業(yè)費追繳制度,加強(qiáng)對業(yè)主的管理。即惡意拖欠物管費會被計入銀行征信黑名單。
這一新政在實施過程中,主要體現(xiàn)在“惡意”二字。若有業(yè)主延誤了繳納物管費或公攤水電費的,業(yè)主委員會和物業(yè)將通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式,督促限期繳納;若還有逾期不繳納的,則判斷為“惡意拖欠物管費”,物業(yè)將提起訴訟或申請仲裁,經(jīng)司法判決或者仲裁裁決后仍不履行繳納物管費的,中國人民銀行永川支行便將經(jīng)各級人民法院判決生效、認(rèn)定業(yè)主拖欠物業(yè)費的事實納入銀行個人誠信系統(tǒng),從而影響業(yè)主的個人征信。
永川區(qū)國土房管局工作人員表示,該制度的實施,能有效促進(jìn)業(yè)主依法繳納物業(yè)費,避免再出現(xiàn)業(yè)主因為房屋質(zhì)量問題等原因惡意拖欠物業(yè)費的情況。同時,從單向?qū)ξ飿I(yè)企業(yè)考核變?yōu)殡p向制約,督促業(yè)主享受權(quán)利的同時,也依法履行義務(wù)。“雖然永川區(qū)因物業(yè)費糾紛的案件達(dá)百起,但目前還沒人進(jìn)信用黑名單。”
業(yè)主心態(tài)
新政策不能只約束業(yè)主
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),不繳物管費的主要原因,一是業(yè)主把與開發(fā)商有關(guān)的歷史遺留問題遷怒至物管,如房屋質(zhì)量問題,開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等;二是業(yè)主對物管服務(wù)不滿意,如保安、保潔等服務(wù)上有瑕疵。市國土房管局工作人員稱,第一種情況應(yīng)該是業(yè)主與開發(fā)商之間協(xié)商解決,第二種情況可通過司法判決。
家住江北區(qū)海語江山的業(yè)主劉紅女士已欠物管費有一年時間,她坦言:“我對物業(yè)服務(wù)不滿,為何要給物管費?”劉女士說,“2015年她家里的窗戶壞了,多次跟物管溝通可是至今都沒有人上門維修。不僅如此,小區(qū)的電梯隔三差五的壞,物管不僅不維修,還把所有業(yè)主的信息張貼在公布欄里要求業(yè)主自己出錢維修。”劉女士表示對于這樣的物管根本沒權(quán)利收取物管。
“新政策只是對業(yè)主有約束,那么對物管呢?”沙坪壩金沙時代的李偉先生對正在永川試點的新政有些抵觸,“其實只要物管的服務(wù)做得好,多為業(yè)主做實事,是沒有人會拖欠物管費的。不過,也有少數(shù)人是因為沒有住家,我家隔壁的房子目前還沒人入住的清水房,估計業(yè)主是為了投資而買的。他們家的物管費都拖欠了一兩年了吧。”
律師提醒
業(yè)主不得拒繳物管費
了解了劉紅女士和張偉先生的觀點后,重慶合縱律師事務(wù)所律師安寧表示:“他們的想法是不對的。”按照物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主不得以沒有在家,房屋空置、沒有享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物管費。但若多數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意,可通過業(yè)委會終止與物管公司的合同,再通過招投標(biāo)的方式,引進(jìn)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另外,雖然業(yè)主不能直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張解除合同,但也可以向法院提起訴訟,行使其他救濟(jì)權(quán)利。
當(dāng)繳納物管費和信用掛鉤,越來越多的人開始關(guān)注出租房和新購二手房是否存在欠繳物管費問題,以免因疏失而帶來信用問題。對此,安寧表示:“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定,業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。因此,業(yè)主不得以房屋已經(jīng)出租且約定由承租人支付為由拒絕支付物管費。”簡而言之,就是惡意欠繳物管費要算在業(yè)主頭上,安寧建議業(yè)主最好收取部分定金,或者由業(yè)主代繳。另外,市民在購買二手房時,簽約時要明確物管費的繳納時限,過戶后及時到物管部門更名,了解原業(yè)主繳費情況,建議在未完清物管登記更名前,保留部分房款待付。
專家觀點
新政增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費意識
“惡意拖欠物管費和征信掛鉤是一個不錯的方案,其實很多人以物管服務(wù)不到位或者其他各種原因不繳物管費是不合理的。”中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存坦言,在當(dāng)今社會“老賴”越來越多,他們以各種理由拒繳物管費或者能不繳就不繳。如果人人都這種心態(tài)的話,物業(yè)公司沒有足夠的資金去雇傭物管人員只能精簡裁員,這樣將造成一個惡性循環(huán)使得小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量相對下降,最終受到到影響的將是業(yè)主自己。
陳寶存還表示,新政策的出臺,可以增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費的意識,使之逐步轉(zhuǎn)變觀念。此外,還應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)市場標(biāo)準(zhǔn)化指針體系及物業(yè)服務(wù)效力標(biāo)準(zhǔn)。相信,隨著市場的不斷成熟,市場機(jī)制的不斷完善,加上業(yè)主意識的增強(qiáng),物管費收取難的問題將會得到逐步解決。”