《物業(yè)管理條例》應當規(guī)范誰？關于這個問題，我問過幾位同行，答案幾乎是一致的，應當規(guī)范業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方，因為《物業(yè)管理條例》中已經寫得很清楚了。但是，這個問題并不簡單，它涉及什么是物業(yè)管理、誰是物業(yè)管理的主體，以及業(yè)主、企業(yè)或其他管理人、政府等在物業(yè)管理活動中應當扮演的角色和承擔的責任。從某種意義看，對這個問題的回答，代表了我們對物業(yè)管理的認識和解決問題的思路，以及對業(yè)主、管理人、政府應當“做什么”和“怎么做”的回答。如果不理清這個問題，很可能導致該作為者不作為、不該作為者亂作為，使物業(yè)管理陷入剪不斷理還亂的困局。

　　為了回答這個問題，有必要搞清楚什么是物業(yè)管理？長期以來，人們一提到物業(yè)管理，便會想到《物業(yè)管理條例》中的定義，它是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。雖然大家知道這個定義屬于狹義的物業(yè)管理概念，是物業(yè)管理的模式之一，但由于其影響力太大，以至于讓很多人產生了誤解，似乎如果沒有物業(yè)企業(yè)管理就不叫物業(yè)管理，但是不叫物業(yè)管理又叫什么呢？實在想不出來，所以就出現(xiàn)了諸如“準物業(yè)管理”之類的概念。其實，依據《物權法》第七十條和第八十一條，我們可以得出另一個物業(yè)管理概念——所謂物業(yè)管理，它是指業(yè)主對建筑物共有部分的共同管理，業(yè)主既可以自行管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。這是廣義的物業(yè)管理概念。

　　從對物業(yè)管理的廣義理解出發(fā)，我們便會發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理實際上是業(yè)主自己的事情，它包括多種管理模式，業(yè)主可以自由選擇，用不著別人跟著瞎操心。因此，《物業(yè)管理條例》規(guī)范的對象應當是業(yè)主的共同管理行為，如業(yè)主大會的設立、業(yè)主委員會的運作，以及業(yè)主、業(yè)主委員會及成員的責權利等。至于物業(yè)企業(yè)或其他管理人則無須規(guī)范，他們應當提供哪些服務、收取多少費用，都可以由市場來決定，只要不違反《公司法》《合同法》等有關法律法規(guī)就可以。所以，面對紛繁復雜的物業(yè)管理市場，不能胡子眉毛一起抓，必須認清本質，抓住主要矛盾和矛盾的主要方面。只有把規(guī)范業(yè)主的共同管理行為作為《物業(yè)管理條例》的出發(fā)點和落腳點，業(yè)主、管理人和政府才能回歸本位，做好各自應該做好的事情。

　　——業(yè)主應當知道自己該干什么。以往，人們傾向于，物業(yè)管理包含兩個責任主體，一個是業(yè)主大會，另一個是物業(yè)公司，而且物業(yè)服務的優(yōu)劣主要是由物業(yè)公司決定的，所以《物業(yè)管理條例》中對企業(yè)的規(guī)范特別多，對業(yè)主的規(guī)范相對少。實際上這是本末倒置，物業(yè)管理的責任主體只有一個，就是全體業(yè)主。物業(yè)管理好不好，無論是自行管理還是委托他人管理，責任都在自己，實在怪不得別人。世上沒有救世主，只有自己救自己。物業(yè)公司服務不好沒關系，可以換。換不到好的也沒關系，還有業(yè)主自行管理、委托專項服務公司管理、聘請經理人管理等其他管理模式可供選擇，這些模式在日本、韓國、臺灣等國家和地區(qū)的應用都相當普遍。

　　——政府應當懂得有所為、有所不為。長期以來，政府在大力推行專業(yè)化管理模式的過程中，始終扮演著“包打天下”的角色，比如一手管業(yè)主，一手管企業(yè)，甚至連合同、收費這樣的事情也要管。由于政府管理越位、錯位，所以業(yè)主的責任變得比較模糊，甚至可以完全放棄，從而步入一種誤區(qū)，即物業(yè)企業(yè)服務差不是業(yè)主的責任，而是政府監(jiān)管不力。所以，明確業(yè)主應盡的責任十分必要。惟此，政府才能從不該管、管不好的微觀領域中撤出來，真正做到簡政放權。我始終認為，政府抓企業(yè)收效甚微，基本上是在做無用功，與其投入很大精力管企業(yè)，不如扎扎實實地把業(yè)主自治這個基礎抓好，這樣也許會取得事半功倍的效果。