一批高層住宅電梯遭遇“超齡”大限，成都擬明確電梯維修更換草案有望年內(nèi)完成

　　最近，皇城公寓的居民李女士乘坐電梯下樓時嚇了一跳：電梯在下行過程中突然“罷工”，而且電梯門無法打開……原來，已經(jīng)使用了13年的電梯由于老化而出現(xiàn)故障。李女士的遭遇不過是成都眾多高層住宅老齡電梯所面臨的“退休”難題中的一個縮影。

　　據(jù)了解，高層住宅電梯的黃金周期為15年，15年后則進入老齡或故障頻發(fā)期。而在成都主城區(qū)內(nèi)，于上世紀90年代興建的一批高檔高層住宅，每天承載居民上下樓的電梯相繼邁入或面臨15年使用大限。成都市質(zhì)監(jiān)部門有關(guān)負責人透露，目前成都市有大量電梯因維修涉及動用維修基金等難題。

　　現(xiàn)狀：一批老齡電梯毛病多

　　前不久，位于梨花街的皇城公寓的公告板上，物管公司寶利物業(yè)發(fā)出通知：皇城公寓是高層電梯公寓，設(shè)施設(shè)備較多，10多年日夜不停地運轉(zhuǎn)使設(shè)備或多或少已出現(xiàn)程度不同的老化現(xiàn)象，維修量增多，物管公司擬對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)費標準進行調(diào)整。

　　據(jù)悉，皇城公寓一幢和二幢的電梯已經(jīng)使用13年。由于電梯出現(xiàn)老化現(xiàn)象，居民們感受較深的是電梯的反應(yīng)速度和運行速度明顯比不上當年了，最近幾年還不時需要維修，甚至出現(xiàn)業(yè)主被困電梯的現(xiàn)象。與皇城公寓相比，于1995年建成的錦繡花園最早一批電梯在3年前便出現(xiàn)了“罷工”現(xiàn)象。2008年，小區(qū)有一部已使用16年的電梯壞了需要停運維修，由于業(yè)主未能形成統(tǒng)一意見，致使一批業(yè)主在電梯停運后3個月內(nèi)只能每天爬樓。住在8樓的蔡大爺稱，由于本單元的電梯用了10多年，修好后使用時感覺還是搖搖晃晃，因此更換電梯成了強烈意愿。

　　事實上，與皇城公寓或錦繡花園一樣，成都主城區(qū)內(nèi)遭遇或面臨電梯“退休”難題的小區(qū)不勝枚舉。

　　癥狀：保養(yǎng)不力維修積極，業(yè)主不堪重負

　　最近兩年，專職從事電梯維修的李工程師十分繁忙，因為平均每天都會有2~3部電梯等著他去維修。“正常情況下，高層住宅電梯的使用壽命為15~18年，如果維護不好，壽命會更短。”有超過30年從業(yè)經(jīng)驗的李工程師表示，成都有很多高樓的電梯保養(yǎng)讓人擔憂，尤其是修建于上世紀90年代的高層住宅電梯。在成都有不少小區(qū)，老電梯幾乎一周要壞幾次，電梯停不準、梯門打不開、過層不停的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。又因為很多小區(qū)保養(yǎng)不到位，電梯小毛病長拖不決，可能造成機械故障，那時就只能靠大修、大換來解決問題。

　　據(jù)調(diào)查，電梯月保養(yǎng)費應(yīng)該在400元以上比較適當。然而當前電梯保養(yǎng)市場競爭激烈，開價越來越低，工人保養(yǎng)也就越來越偷工減料。一家不愿透露姓名的電梯保養(yǎng)公司負責人透露，幾年前公司開出的每部電梯月保費是600～700元，他們一組兩個人每天保養(yǎng)兩部電梯；但現(xiàn)在為了爭生意，月保費降到200元/部，一組人一天要保養(yǎng)六部電梯，只是擦點潤滑油，隨便撣撣灰就算完成任務(wù)。因為電梯是一種復(fù)雜的機器，運行時間過長一些參數(shù)就會不準，需要重新調(diào)整到最佳組合；如果不調(diào)整，零件的損耗速度肯定大大加快。但現(xiàn)在工作量增加了三倍，這些“精細活”也就變成了“粗活”，因保養(yǎng)不力，電梯壽命要縮短五年以上。

　　業(yè)界資深人士透露，不少維保公司在保養(yǎng)方面賺不了錢，則在維修上做文章，維保公司開出的維修動輒上萬元，大修則數(shù)萬元，導致業(yè)主不堪重負。

　　難關(guān)：換一次電梯，房屋維修資金“洗白”一次

　　成都商報記者調(diào)查了解到，目前購買高層住宅必須分攤電梯費用，一般在購房時開發(fā)商都會將電梯費用攤在購房款里，業(yè)主在購房時一般不會去考慮電梯的更換問題。但是像上世紀90年代蓋的電梯房，需要更新時分攤費用問題就凸現(xiàn)出來了，高層住宅樓配置一部中高檔的電梯，設(shè)計、運輸、安裝等所有費用大概在50萬元左右。許多購房者更沒想到的是，如果使用年限為70年的房子，往往需要更換3～4次電梯，更換費用是非常昂貴的。

　　錦江區(qū)房管局有關(guān)負責人告訴成都商報記者，目前成都各小區(qū)維修資金看上去很充足，但一旦小區(qū)的電梯全部更換一次，基本上是將所有維修資金“洗白”一次，因此他建議小區(qū)維修資金不要輕易動用，電梯老化或更換時將是動用維修資金的高峰期。到了第二次更換電梯時，維修基金已經(jīng)“見底”，到時業(yè)主得另行籌款。

　　業(yè)內(nèi)資深人士算了一筆賬：一幢高層住宅樓，按照電梯壽命15年、商品房使用壽命70年計，其間可能要更換3次電梯，每部電梯按50萬元，一幢樓三部電梯總的更換費用就是450萬元。加上電梯在報廢前的維修費用，更換費用可能在500萬元以上。這筆巨款，按一幢三梯六戶的30層樓180戶計算，每戶需分攤約2.8萬元的電梯費用，也就是說換一次電梯每戶業(yè)主需要承擔的費用約9000多元。如果一些老小區(qū)沒有房屋維修基金，或者維修基金用光后，更換電梯就成了大難題。

　　方案：

　　擬明確電梯維修

　　更換辦法

　　成都的超齡電梯怎么報廢？如何更換？誰來埋單？電梯的維護、安全如何得到更好的保障？

　　成都市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理局特種設(shè)備安全監(jiān)察處副處長何昌偉在接受成都商報采訪表示，現(xiàn)行的《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》并沒有規(guī)定電梯的具體使用年限，只規(guī)定特種設(shè)備存在嚴重事故隱患，無改造、維修價值，或者超過安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定使用年限，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當及時予以報廢。之前北京、上海等使用電梯較早的城市就出現(xiàn)過老舊電梯的更換問題，北京市就曾出巨資來更換過一批老電梯?，F(xiàn)在，成都不少高層建筑的電梯使用時間也達到了10多年。

　　據(jù)介紹，成都市目前有約4萬部電梯。由于電梯屬于業(yè)主共有的公共安全設(shè)備，但小區(qū)又不是所有業(yè)主都會使用電梯，因此就會出現(xiàn)維修經(jīng)費使用在遇到電梯維修時遭遇糾紛。公共維修基金需要2/3的業(yè)主簽字同意才能動用，但挨家挨戶找業(yè)主可能出現(xiàn)業(yè)主不簽字，或者業(yè)主不在小區(qū)居住無法聯(lián)系等情況。

　　何昌偉透露，今年《成都市電梯安全監(jiān)督管理規(guī)定》進入市政府的立法調(diào)研程序，他們目前正在起草相關(guān)草案，爭取年內(nèi)能形成完整的意見稿。該規(guī)定準備明確老舊電梯維修更換的具體辦法，比如超過一定年限存在隱患的電梯，可由業(yè)主決定，請專業(yè)評估公司出具評估報告，根據(jù)評估報告來決定是維修還是更換。同時，他們還希望草案進一步明確電梯維保單位的職責，包括物管公司負責電梯安全管理人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓，而涉及到電梯維修、保養(yǎng)、檢驗的人員，都必須持證上崗等等。

　　據(jù)了解，省質(zhì)監(jiān)局此前已表示，將和房管、建設(shè)等部門聯(lián)動，爭取將房屋的維修基金用作電梯維保的費用。也就是說，以后如果小區(qū)電梯出問題，只要有質(zhì)監(jiān)部門提出的確應(yīng)該維修的鑒定報告，就可以動用房屋維修基金對電梯進行維保。成都商報記者 萬金龍

　　專家指點

　　為電梯找放心“保健醫(yī)生”

　　如何為電梯找放心“保健醫(yī)生”？有專家指出，可以從幾方面著手：一是多找?guī)准揖S保公司，貨比三家，盡量找信譽好的公司；二是不要只看公司報價是否便宜，而要關(guān)注他們的保養(yǎng)程序是否規(guī)范到位；三是遇到大修等情況，要求維保公司價格透明化，將每項零件的進貨價、人工費、管理費、合理利潤全部列出。

　　相關(guān)鏈接

　　北京：到年限必須換梯

　　北京市在《住宅電梯使用年限規(guī)定》中明確，建筑物單部電梯使用時間達到15年、多部電梯使用時間達到18年，主機和其它主要配套件磨損嚴重、設(shè)備已經(jīng)過三次以上大修，再次維修工程的投資費用超過設(shè)備折舊殘值的，必須更換新梯。已達到報廢年限而暫不更新的電梯，電梯檢測周期從一年一次縮短為每六個月一次。

　　南京：換梯開發(fā)商掏錢

　　為了讓住戶安心，南京市明確提出將電梯的大修、更新改造費用，從原來的維修基金中單獨列出，同時規(guī)定不再由業(yè)主交納，改由相關(guān)的開發(fā)企業(yè)提前“埋單”：按照建筑的具體樓層不同，電梯被分成四個級別，每部費用從低到高20萬元至60萬元不等。電梯“養(yǎng)老金”改為開發(fā)商繳后，將被統(tǒng)一繳到一個專門設(shè)立的銀行賬戶，以便專項專用。對于已經(jīng)繳過物業(yè)維修基金的老房子，仍按舊辦法執(zhí)行。至于房改房，相關(guān)部門則爭取產(chǎn)權(quán)單位承擔部分費用，以減輕業(yè)主個人負擔。