最近王石在美國，我們討論了一些在美國投資的事情。實(shí)際上講到最重要的一個(gè)，我們國內(nèi)的市場是一個(gè)只有20年的市場，美國是一個(gè)200年的市場，所以我們是小孩，美國市場是大人，我們站在小孩的角度來看大人，哪些是相同的，哪些是不同的，這中間發(fā)生的故事，對于我們思考這個(gè)行業(yè)非常有意思。

 

5歲孩子想知道拉手以后的事

 

大概在9年前，“9·11”被拉登”強(qiáng)拆”之后，我們參與了重建，在紐約世貿(mào)大廈中建設(shè)中國中心項(xiàng)目。強(qiáng)拆這件事并不是中國才有，為了捍衛(wèi)一個(gè)信念，各種各樣的動機(jī)都有可能產(chǎn)生。2002年下半年我去了紐約，開始研究能不能參與重建，2003年開始就一直不斷地去。前后去紐約50多次，因此跟所有的地產(chǎn)公司有了深度的接觸，我發(fā)現(xiàn)有幾件事是我們以前沒有遇到的，于是我就認(rèn)為那是我們的未來，因?yàn)檫@是大人身上的事，相當(dāng)于我們在5歲的時(shí)候看到哥哥姐姐拉手，不知道他們是戀愛，更不知道會造出弟弟妹妹來，只有長大了才知道，所以我們當(dāng)時(shí)的心情就是希望早點(diǎn)知道拉手以后的事情。

 

    當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)第一件奇怪的事是，我讓當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)給我們介紹合作伙伴，別人很認(rèn)真，給我們推薦了7家公司，跟我們說了這7家公司分三種類型，我們當(dāng)時(shí)就愣了，房地產(chǎn)公司在國內(nèi)不是都叫“黑心開發(fā)商”么，不都長一個(gè)樣嗎? 我們開始以為有黑心和白心之分，后來發(fā)現(xiàn)心都是一樣的，只是玩法不一樣。第一種開發(fā)商是很老的家族很有錢，就像中國現(xiàn)在剛剛開始有錢一樣，自己有錢自己做，做的非常慢，但是品質(zhì)非常好，你可以跟他們合作。

    第二種開發(fā)商很有錢, 活干得非?？?，但是很糙，這一種就是現(xiàn)在我們說的不動產(chǎn)投資信托，他們每半年、每季度都要分紅，所以養(yǎng)一批經(jīng)理人，活兒干得特別快，但是很有錢，這些人也可以跟你合作，但是他們不能賣，這事還要這么多年，估計(jì)有點(diǎn)懸。

第三種是只有很少錢甚至不出錢，但能掙大錢，他一出場就有錢跟著他。我當(dāng)時(shí)就納悶，在我們這里沒錢做買賣叫騙子，在美國沒錢還想做買賣的是牛逼的人。于是很好奇，我們開始研究這類開發(fā)商憑什么掙錢。后來我們看見了兩個(gè)典型的故事，一個(gè)是現(xiàn)在的時(shí)代華納中心，給這家公司操作的叫The Related Companies，他只出了5%的資本金，分了45%的紅。其他跟著他投資的人，或掙了30%左右的回報(bào)，誰給他的錢呢？專門有一家公司給他錢。我去了他家，發(fā)現(xiàn)他在自己家里建了一個(gè)青銅器博物館，最有意思的是，他說創(chuàng)新要在生活的每個(gè)細(xì)節(jié)上創(chuàng)新，他每隔半年換一個(gè)地球上最奇怪的人種做保姆，這些人來自各樣種族犄角旮旯得部落，他說我每半年了解世界上一個(gè)很極端的地方和文化，這樣全世界的事我都懂了。

后來我有問金融公司為什么要跟著他做，他們說在紐約做的房地產(chǎn)生意，The Related Companies的回報(bào)永遠(yuǎn)比別人高，這樣才能用我的錢，你必須有本事掙的比別人多才用大家的錢，如果要用便宜的錢就找銀行，或者是找祖上留下來的錢，所以在這種情況下，我就發(fā)現(xiàn)有這么一類的公司，就是靠創(chuàng)意、精細(xì)化、專業(yè)、手藝好，能掙得比別人多。

 

GDP8000-15000美金：從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)升級

后來我又去洛克菲勒中心公司，這個(gè)老板叫杰瑞，非常牛逼，而且是紐約式的牛逼。我當(dāng)時(shí)剛到美國倒時(shí)差沒倒過來，有點(diǎn)困，他跟我說你出來走走。那時(shí)候我比現(xiàn)在年輕，他說年輕人你抬起頭往天上看，轉(zhuǎn)360度，所有的天空都是我的。為什么？確實(shí)一轉(zhuǎn)那一圈樓都是他的，但是我知道只有洛克菲勒才是他的，剩下的都是他管的基金，他管了120億美金的基金，在美國房地產(chǎn)基金中排第三，但是自己的物業(yè)就這一座，剩下的都是基金的。

    再后來我到美國紐約去的次數(shù)多了，沒事就坐在高的地方數(shù)這些樓，美國的這些大樓都是誰的？我們在中國房地產(chǎn)商被誤解認(rèn)為很有錢，其實(shí)是沒錢的，為什么呢？你們記住一個(gè)公式，媒體認(rèn)為你賺的錢和你裝到口袋的錢，永遠(yuǎn)差了三分之二，因?yàn)槊襟w統(tǒng)計(jì)的時(shí)候忘了交稅，忘了你還要犯錯(cuò)誤，還有管理費(fèi)等等，大家認(rèn)為你賺100塊錢，其實(shí)你口袋最多裝30塊錢。到美國以后我數(shù)來數(shù)去，這些大樓沒幾個(gè)是地產(chǎn)商的，但是地產(chǎn)商為什么不失業(yè)還在折騰呢，國內(nèi)我們習(xí)慣說我擁有多少平米，都是只租不賣的，但到美國發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商有的干了三代四代，也就兩棟樓，還都很自豪，不過確實(shí)很自豪，一棟樓都幾十億美金，而大部分樓是誰的呢？是保險(xiǎn)公司的，養(yǎng)老基金的，退休基金的，金融機(jī)構(gòu)的。地產(chǎn)商干什么呢？弄了半天地產(chǎn)商是一個(gè)手藝人，替他們干活，幫別人掙錢，最后自己掙點(diǎn)錢慢慢攢下來，攢幾棟樓，這是紐約200年以來房地產(chǎn)商的故事和現(xiàn)狀。

什么意思呢？用MBA的語言來說，房地產(chǎn)這個(gè)價(jià)值鏈，實(shí)際上經(jīng)歷了一個(gè)由低到高的過程，最低的時(shí)候是制造業(yè)，制造業(yè)是掙什么錢，掙的是加工費(fèi)，掙的是苦力，拼的是速度、成本和規(guī)模的錢，追求速度要快，成本要低，規(guī)模要大，這是制造業(yè)，我們國內(nèi)的開發(fā)商的第一波大部分屬于這種，美國早期也是這樣。這個(gè)階段大概對應(yīng)在GDP人均1500美金到8000美金，這種模式占了主流，都是掙力氣活兒的錢；但是到了GDP8000美金到15000美金這個(gè)階段，就到了一個(gè)過渡期，逐步由制造業(yè)開始轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，如果到GDP25000美金以后，房地產(chǎn)基本上就是服務(wù)業(yè)了，服務(wù)業(yè)在過程中怎么樣掙小費(fèi)呢，當(dāng)然是活兒好給你小費(fèi)，所以服務(wù)業(yè)一定是態(tài)度好，手法好，活兒好，專業(yè)上精益求精，除此以外還要誠信。就相當(dāng)于我們做鉆石，你給別人切割鉆石，別人為什么把鉆石給你。首先相信你手藝好，切掉的最少，損耗最少，保留最大，而且光潔度最好，造型也好，最后人家才會付你錢，除了你手藝好，第二相信你是好人，不會把鉆石拿回家換成玻璃還給他。

 

GDP25000美金后：從服務(wù)業(yè)向金融業(yè)轉(zhuǎn)型

到了再高一層，GDP25000美金以后，不動產(chǎn)就變成了金融業(yè)，這樣價(jià)值創(chuàng)造在金融過程，不斷地用各種各樣的金融工具來交易這些不能移動的資產(chǎn)，所以是不動產(chǎn)流動性，而且它的價(jià)值，貸款、抵押貸款，租金，包括租金的未來預(yù)期收入，不斷證券化，不斷再交易，這都是25000萬美金以后的事?？疵靼走@件事，在中國未來的房地產(chǎn)行業(yè)，必須從兒童狀態(tài)一步一步隨著中國經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，逐步地變成服務(wù)業(yè)，由制造業(yè)變成服務(wù)業(yè)，由服務(wù)業(yè)變成金融業(yè)，我們作為一個(gè)企業(yè)，我們應(yīng)該在哪里卡位，我們就清楚了，因?yàn)槿绻侵圃鞓I(yè)就跟郭臺銘一樣雇100萬人，那就是最牛逼了，雇的人多，成本低，規(guī)模大，速度快，那么今天中國在這個(gè)領(lǐng)域里，我們已經(jīng)有萬科這樣全球最大的住宅公司，還包括中海、恒大這些企業(yè)，這個(gè)模式在中國應(yīng)該說還有一段時(shí)間可以走，因?yàn)槲覀兤骄乃疁?zhǔn)中國才5000美金。

 

察于未萌，投資未來

    但是從萬通來看，我們認(rèn)為要走這條路，相當(dāng)于我們18歲在研究做25歲的事情。“察于未萌”這句話最早是韓非講的，形容聰明的人智者察于未萌，這件事還沒出來就知道，愚者暗于成事，人都進(jìn)洞房了，你還在外面傻坐著。大概七八年以前，萬通開始明白這個(gè)道理，從兩方面入手做準(zhǔn)備，第一提高專業(yè)能力，增加自己的專業(yè)能力，開發(fā)我們?nèi)匀皇墙唤oA股的開發(fā)公司做，另外我們四年前和李總專門討論，研究工業(yè)不動產(chǎn)合作模式。為什么會看到這個(gè)專業(yè)性呢？因?yàn)槲覀冊诿绹氖袌錾习l(fā)現(xiàn)，在美國的商用不動產(chǎn)的市值中，商用不動產(chǎn)的市值不是購物中心，寫字樓，第一是工業(yè)地產(chǎn)，其次才是辦公樓，再其次是購物中心，按照市值總量。于是我們和TCL     的李總一起合作開始做工業(yè)地產(chǎn)。

    經(jīng)過我們商量，目前是一種創(chuàng)新的商業(yè)模式，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的園區(qū)模式都是政府花錢蓋，蓋完了補(bǔ)帖，然后招商。另外還有一些跨國公司給他們做物流倉庫，也有一些小的國內(nèi)企業(yè)自己做點(diǎn)廠房出租。我們認(rèn)為中國巨大的市場在工業(yè)地產(chǎn)上的價(jià)值被大大低估，一個(gè)是他們拿地的成本特別低，二是現(xiàn)在的土地管理造成了稀缺性，第三是隨著城市化進(jìn)程，他們逐步由邊緣進(jìn)入了核心區(qū)，這些因素潛在價(jià)值很大，我們怎么樣處理呢？我們成立了一個(gè)合資公司，把這些物業(yè)買下來，再租給原來的使用者，這樣保證的些物業(yè)有一些基本的收入，另外邊上還有一些空地，我們把這些空地充分規(guī)劃加以開發(fā)增大這部分的收入。

    經(jīng)過四年我們創(chuàng)造了這樣的模式，這個(gè)產(chǎn)品我們叫萬通公社，它除了廠房周圍還有一些和工業(yè)配合的，包括一些工人宿舍，一些食堂，一些餐廳，包括娛樂場所，研發(fā)中心等等，像一個(gè)以工業(yè)為核心的社區(qū)性工業(yè)，這就是一個(gè)細(xì)分。當(dāng)然我們還對資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)做了很大程度上的專業(yè)處理，經(jīng)過這樣幾年，萬通現(xiàn)在的物業(yè)管理實(shí)際上是廣義的資產(chǎn)管理，我們按收入已經(jīng)是國內(nèi)第一，管理了120個(gè)項(xiàng)目，有住宅，更多是非住宅，絕大部分是非萬通的項(xiàng)目，目前收入增長非?？臁?br />
    另外還包括基金管理，接下來我們還有細(xì)分的業(yè)務(wù)，比如政府物業(yè)?，F(xiàn)在我們的政府通過地方融資平臺蓋了一大堆房子，自己付著利息，扛著物業(yè)，按照國外專業(yè)的做法也是我們買過來再租過他，這一套操作我們在歐洲已經(jīng)很常見，我們也專門培訓(xùn)過，等于從萬通來說轉(zhuǎn)型為一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，用專業(yè)的服務(wù)來統(tǒng)領(lǐng)開發(fā)，最終把這些物業(yè)收入提高。萬通一直強(qiáng)調(diào)要眼光好，手藝好，還要良心好。手藝好就是由過去的制造業(yè)的力氣活兒轉(zhuǎn)型到服務(wù)業(yè)的手藝活兒，這是我們一個(gè)非常大的轉(zhuǎn)變。