事件回顧

2 010年6月，備受社會各界尤其是物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的深圳南山好來居案終于有了二審結(jié)果。深圳市中級人民法院下發(fā)民事判決書，撤銷南山區(qū)人民法院的一審判決，判決好來居北面74戶使用人每戶賠償受害人4000元人民幣，物業(yè)管理公司免責(zé)。而在此前的一審判決中，好來居大廈的物業(yè)管理公司——深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司被判承擔(dān)30%的責(zé)任，賠償受害人229945元。

2006年5月31日，深圳巾南山區(qū)向南小學(xué)四年級學(xué)生鐘某在放學(xué)途中，被好來居大廈墜落一塊玻璃砸中頭部，后經(jīng)搶救無效身亡。案件發(fā)生后，深圳南山警方展開了長達(dá)數(shù)月的調(diào)查，但最終仍無線索。2006年7月，鐘某父母委托律師，將好來居大廈事發(fā)地點一側(cè)二樓以上的73戶主和大廈物業(yè)服務(wù)公司一深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司(下簡稱“錦峰物業(yè)”)告上法庭，要求法院判決73名被告共同被告承擔(dān)人身損害的民事賠償。2008年3月，深圳南山區(qū)人民法院審判決“錦峰物業(yè)”承擔(dān)30%賠償責(zé)任，法院同時駁回了原告對大廈73戶業(yè)主的訴求。

深圳市南山區(qū)法院的一審判決書稱：被告“錦峰物業(yè)”作為涉案建筑的物業(yè)管理者，未舉證證叫其已經(jīng)及時履行職責(zé)，說明其未能盡職履行物業(yè)管理人的職責(zé)，對原告的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)一定的賠償責(zé)任。法院酌定由“錦峰物業(yè)”對原告的損失承擔(dān)30％的賠償責(zé)任，共賠償受害者229945元。法院同時駁同了原告對73名業(yè)主的賠償要求。

一審判決后，被告“錦峰物業(yè)”自認(rèn)為“很冤”。2008年3月24日，本刊記者曾采訪“錦峰物業(yè)”總經(jīng)理施均健，他向記者表爾，好來居大廈的《業(yè)主公約》里面已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止業(yè)主高空拋物，況且我們公司也已經(jīng)在電梯或告示欄貼告示的形式，提醒業(yè)主不要高空拋物。作為物業(yè)服務(wù)公司，我們已經(jīng)盡到職責(zé)。因此，“對于法院的這一判決，公司是持保留態(tài)度的！”

最終，錦峰物業(yè)選擇了上訴。

 “妤來居案”+審判決下發(fā)后，在深圳物業(yè)管理行業(yè)引起了較大反響。不少物業(yè)服務(wù)企

對這一判決憂心重重，因為高空拋物在高層建筑密集的深圳絕非個案，如果類似的案件一旦發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就嬰賠償受害人數(shù)十萬元，這對于微利的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實在難以承受。

因此，一審判決下發(fā)后，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(下簡稱“深圳物協(xié)”)即行動起來，與深圳市中級人民法院進(jìn)行交涉。“深圳物防”副會長曹陽在接受記者采訪時說，“好來居案”發(fā)

后，我們多次組織業(yè)內(nèi)介業(yè)和法律界人士對這一案件進(jìn)行討論，對相關(guān)法律條款進(jìn)行細(xì)致

深入的分析和論證。存此基礎(chǔ)上，2009年4月2f1，“深圳物協(xié)”專門致函深圳市中級人民法院，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中所承擔(dān)的義務(wù)和法律責(zé)任進(jìn)行了明確的告知，為深圳市中級人民法院在二審時公正審理判決此案提供重要參考。

在“深圳物協(xié)”致深圳市中級人民法院《關(guān)于“好來居”高空拋物案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任的函》 中物協(xié)”就此案審理明確了三點意見：

    首先是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的責(zé)任范圍。在函件中，“深圳物協(xié)”明確陳述：根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只承擔(dān)兩個責(zé)任，第一是制止，第二是報告，而制止的前提則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)或應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)違法行為的發(fā)生。

    其次是明確高空拋物屬于人的行為，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)由此造成的損失。深圳物協(xié)認(rèn)為，由于高空拋物行為的突發(fā)性、及時性和不可預(yù)見生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本無法對高空拋物行為進(jìn)行有效防范和制止。在尢法查明拋擲人的情況下，判決由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任，有違行為人對自身行為法律后果負(fù)責(zé)的基本法律原則，結(jié)果是行為人得以逃避法律責(zé)任，而無辜者代人受過，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)顯失公平。

    第三是對拋物及墜物的法律責(zé)任進(jìn)行分析，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此類案件中不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償受害人的責(zé)任：深圳物協(xié)認(rèn)為，如果此案屬于高空拋物或建筑物專有部分物體墜落，應(yīng)由拋物人或涉案建筑物專有部分的業(yè)主來承擔(dān)賠償責(zé)任，判決物業(yè)服務(wù)企承擔(dān)賠償責(zé)任沒有法律依據(jù)；如果此案屬于建筑物共有部分物體墜落致人損害，侵權(quán)人仍所有人或使用人。如果需要物業(yè)眼務(wù)企承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只承擔(dān)自身未履行《物業(yè)服務(wù)合同》或履行《物業(yè)服務(wù)合同》有缺陷的違約責(zé)任，而不是承擔(dān)對受害人的侵權(quán)責(zé)任。

    “錦峰物業(yè)”在二審的上訴中稱，對高空拋拋物的案件．物業(yè)管理公司沒有實際的管理能力，且在一審中已經(jīng)舉證證明自己已經(jīng)盡到了告知和提醒業(yè)主不要高空拋物的義務(wù)．自己已經(jīng)盡到了職責(zé)，所以不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。一審法院的判決難以稱的上是以理服人的判決。這樣的判決對“錦峰物業(yè)”來說也是顯失公平的。因此，請求法院判決自己在本案中不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

    2010年6月，深圳市中級人民法院下達(dá)二審判決，二幣判決認(rèn)為，‘上訴人‘錦峰物業(yè)’上訴提出在本案中不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的上訴理由成立，予以支持。”法院同時判決，撤銷深圳市南山區(qū)人民法院的一審判決，判決好來居北面73戶業(yè)主每戶于判決生效之日起十日內(nèi)各補(bǔ)償受害人家屬4000元人民幣

    從二審判決的結(jié)果來看，深圳物協(xié)的意見得到了深圳市中級人民法院的采納，即高空拋物致人損害應(yīng)由具體為人或涉案建筑物專有部分的業(yè)主來承捐賠償責(zé)任，即便在找不

到損害人的情況下，也不能判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有存違反《物業(yè)服務(wù)合同約定未履行相關(guān)義務(wù)務(wù)時才需承擔(dān)對業(yè)主的違約責(zé)任，而不是賠償受害人在本

案中，涉案的“錦峰物業(yè)”已經(jīng)舉證證明自己盡到了告知和提醒業(yè)主不要高空拋物的義務(wù)，所以就不用承擔(dān)責(zé)任0

    顯然，深圳物協(xié)在爭取物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“好來居案件”中被判免責(zé)無疑發(fā)揮了重要作用。深圳物協(xié)副會長曹陽說，作為行業(yè)協(xié)會，我們代表行業(yè)發(fā)出了自己的聲音，維護(hù)了會員企

業(yè)和行業(yè)業(yè)的利益，履行了行業(yè)協(xié)會的職責(zé)。

    對于這一判決結(jié)果，深圳市物業(yè)管理行業(yè)也普遍感覺到振奮，認(rèn)為這是一次公正的判決。這足因為，這一判決不僅可以使涉事的深圳錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司免去20多

萬元的賠償責(zé)任，更重要的是此案的判決將產(chǎn)生重要的示范意義，可以為其它法院在審判類似案件提供參考，有利于避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)代人受過、當(dāng)“替罪羊”。

    盡管法院對“好來居案件”的終審結(jié)果已經(jīng)下達(dá)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一案件中也被判免責(zé)，然而此案帶給物業(yè)管理行業(yè)的影響仍然是巨大的。因為類似“好來居案”這樣的案

件一旦發(fā)生后，即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)最終能夠被判免責(zé)，但應(yīng)付這種曠日持久的糾紛或訴訟也足以讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)付出高昂的時間和精力成本。而且，向2010牛r7月1日起正式實施的《侵權(quán)責(zé)任法》也規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。聽有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。”這也就意咪著，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按照《物業(yè)服務(wù)合同》的要求履行有關(guān)管理義務(wù)，那么在類似“好來居案件”的高空拋物案發(fā)生后也有可能而臨被追責(zé)。因此，如何避免和防止這種高空拋物事什的再次發(fā)生仍然是我們必須認(rèn)真思考的一個重要問題。

    上海外高橋物業(yè)管理有限公司的廖小姐告訴記者，高守拋物確確是一個令物業(yè)服務(wù)介業(yè)很頭疼的問題，外高僑物業(yè)在實際管理過程中也積累了一些經(jīng)驗。首先是要加強(qiáng)技防，住小區(qū)的房屋四周多安裝一些監(jiān)控探頭，盡可能做到有利十取證，為后期的事故處理減少麻煩；其次足經(jīng)常在社區(qū)內(nèi)部開展各種嚴(yán)禁高空拋物的活動宣傳，張貼嚴(yán)禁高空拋物的宣傳標(biāo)語，使業(yè)主充分認(rèn)識到高空拋物的危害性；最后就是要做到快速反應(yīng)，高空拋物的事情一旦發(fā)生后，立即組織秩序維護(hù)部、環(huán)境部、事務(wù)部等部門人員到現(xiàn)場進(jìn)行處理。處理高空拋物的事情必須做到迅速，一旦拖得久了肇事者一般不愿意承認(rèn)，會給后期的事故處理帶來難度。

    此外，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，除了要考慮如何防止高空拋物之外，從保護(hù)自身的角度來說，還必須考慮如何保護(hù)自己在高空拋物案發(fā)生后會免受糾紛或訴訟的牽連。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做到規(guī)范管理，對相關(guān)的工作做好記錄和證據(jù)保存，為在將來可能發(fā)生的由高空拋物案件引發(fā)的糾紛或訴訟中證明自身盡到職責(zé)提供有力的證據(jù)。