市場(chǎng)上大量別墅次新房掛在中介機(jī)構(gòu)的墻上，其中頗有一些性價(jià)比不錯(cuò)的獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房值得選擇。同時(shí)，早幾年的別墅樓盤其位置、自然環(huán)境也都不錯(cuò)，可是，在購(gòu)買這些已經(jīng)交房幾年的二手洋房、別墅時(shí)需要特別注意，一旦入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，例如房屋漏水、花園墻壁開(kāi)裂等情況，到底該找誰(shuí)來(lái)解決問(wèn)題？找開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商說(shuō)房屋已經(jīng)過(guò)了保修期；找賣房的房東，房東說(shuō)完成交易后就不是他的責(zé)任了；找物業(yè)，物業(yè)說(shuō)可能要?jiǎng)佑镁S修基金，得自己去和鄰居協(xié)商……為此，成都商報(bào)記者專門采訪了律師，為你給出專業(yè)解答。
　　典型案例
　　隔墻開(kāi)裂
　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)過(guò)了保修期
　　物管稱不在維修范圍
　　去年年底，王先生在城南購(gòu)買了某樓盤一樓帶花園的洋房。今年年初，王先生高高興興準(zhǔn)備裝修，帶著裝修工人進(jìn)去一看，嚇了一跳。花園墻壁開(kāi)裂了一個(gè)寬2厘米的裂縫，看上去好像隨時(shí)可能倒塌。
　　于是，王先生首先聯(lián)系了之前的業(yè)主，但是業(yè)主表示當(dāng)時(shí)賣房子給他時(shí)，墻壁是沒(méi)有裂縫的，所以肯定不應(yīng)該由他來(lái)維修；之后，王先生又聯(lián)系了物管，物管表示這個(gè)屬于王先生自己家的建筑，不屬于公共空間，也不在物管的維修范圍之內(nèi)。由于這堵墻壁是王先生與隔壁家共有，王先生決定和鄰居協(xié)商，一家承擔(dān)一半的費(fèi)用，但是鄰居表示他不打算入住，準(zhǔn)備將房子銷售，所以不想修這堵墻；最后，王先生又聯(lián)系到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商表示，王先生購(gòu)買的房子已經(jīng)超過(guò)5年，早就過(guò)了墻壁的保修期，所以他們也不負(fù)責(zé)維修。
　　這樣的情況下，王先生騎虎難下。自己維修吧，又覺(jué)得心里堵得慌，明明還沒(méi)有入住就要掏一筆錢修墻壁；不修吧，房子以后怎么入住，所以裝修只能停止……
　　那么，這樣的情況下，墻壁到底該由誰(shuí)來(lái)修？
　　律師說(shuō)法
　　外墻防滲漏保修5年 危墻共有，鄰居也有責(zé)
　　泰和泰律師事務(wù)所劉俊表示，王先生碰到的這種花園墻壁的問(wèn)題，并不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該按照相關(guān)政策規(guī)定的保修期限來(lái)執(zhí)行。
　　“按照國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限）；B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；E、其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；F、建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。”劉俊律師表示，王先生的花園墻壁顯然不屬于房屋的基礎(chǔ)工程和主體工程機(jī)構(gòu)，所以開(kāi)發(fā)商沒(méi)有義務(wù)為王先生維修墻壁。
　　但是，劉俊同時(shí)指出，由于這堵圍墻是王先生與鄰居家共有，如果是危墻，秉承公平的原則，鄰居是有義務(wù)承擔(dān)修繕的費(fèi)用。
　　另外，二手房買賣中有兩種情況，一種是業(yè)主之前沒(méi)有入住過(guò)和裝修過(guò)；一種是業(yè)主之前已經(jīng)裝修并入住。如果是第一種情況，房屋的質(zhì)量問(wèn)題基本與原來(lái)業(yè)主沒(méi)有更多的關(guān)系；如果是第二種情況，因?yàn)樵瓉?lái)業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量造成損壞，由原來(lái)的業(yè)主來(lái)承擔(dān)。
　　而關(guān)于物管維修和修繕部分，則是社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施部分，業(yè)主專有的房屋部分不屬于物管維修的范圍內(nèi)。成都商報(bào)